房贷政策现实质性松动，菏泽“无房无贷”首付比例下调至20%

业内人士分析称，菏泽此次调降符合央行此前发布的政策，非限购城市房贷首付的门槛最低可至20%。整体来看，首付比例下调有利于提振当地楼市交易活力，同时对于其他多地具有较强的信号意义，满足首套房刚性需求将成为未来政策变化的主要发力点。

首套房首付比例与贷款利率双降

菏泽农行一位信贷经理对财联社记者证实，该行“无房无贷”购房者的首付比例的确已由30%下调至20%。同时，首套房、二套房的贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至当前的5.6%、5.95%。

“如果购房者名下有房贷记录但无房产的，执行的首付比例是25%，但如果名下有1套或多套房产，首付比例为30%。”一位工行信贷人士介绍称，当地房贷额度较为充足，审批完成即可放款，但目前由于春节假期刚刚结束，所在支行的业务量并不大，与往年的放贷规律基本一致。

另据当地多位房产中介透露，工、农、建三大行近日同步启用上述调整后的贷款政策，但针对特定客群，在具体执行方面可能略有差异。比如，其中一家银行对于名下有两套及以上房产的购房者仍执行40%的首付比例。此外，对于部分信誉良好的购房者，首套房贷利率也会有一定优惠。

“调整后的房贷利率基本集中在5.6%与5.9%两档。”另一位房地产中介表示，一般“首房首贷”利率在5.6%，“有房且有贷”（名下有房且相对应有一套住房贷款余额）的购房者执行5.9%的利率，但如果名下有两套及以上房产但房贷余额已清偿的购房者仍可享受5.6%的低档利率。

业内：料支持刚需是未来政策变化主要方向

“不限购城市的首套房首付比例最低为20%是一直的政策。”对于菏泽降低房贷首付比例，中原地产首席分析师张大伟直言，从政策上看，地方政府可以在中央政策基础上微调，菏泽作为非限购城市，的确可以执行20%的首套房最低首付政策。

根据央行与银监会2016年联合下发的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从房地产贷款首付政策看，2成首付明显是一个宽松的政策，信号意义较强。此次菏泽的调降政策可视为打响商业银行贷款降首付的“第一枪”，这也和当前房地产市场形势、涉房金融形势的变化等有关。

“包括北海和自贡等地降低了公积金首付比例，安徽在某个文件中也比较含糊地提及了降低首付的概念，但是都没有真正到实质性的降低。而只有商业银行降低房贷首付比例，才是最为核心的。类似政策出台，对于提振市场交易有积极的作用。”严跃进如是说。

在张大伟看来，菏泽降低房贷首付比例，预计对于市场影响有限，但对于全国其他城市来说，信心影响较大。“首付成数变化，代表了房地产重点支持方向的转变，支持刚需首套购房会成为未来政策变化的主要方向。”

实际上，近期全国房地产调控政策较为密集。中原地产研究院统计显示，2022年1月以来，全国范围内累计房地产调控政策次数超过80次，其中有接近40座城市发布了稳定楼市的相关政策。从内容来看，较2021年同期上涨60%以上，相比往年房地产调控收紧为主，今年开年以来，房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主。

“进入2022年，从中央部委到地方省市，都在出台发力稳定楼市的政策。”张大伟称，从市场表现来看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始显现。特别是2021年四季度以来，信贷政策逐步企稳。随着央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，楼市逐渐企稳，待政策见底后，预计在2022年1至2季度市场底部有望加快出现。