楼市调控新举措 多部委再出“组合拳”

□暂停发放第三套房贷款;贷款购房首付款调整到30%;贷款购买第二套住房家庭,首付款不低于50%､利率不低于基准利率1.1倍;消费性贷款禁止用于购买住房

□加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国;10月1日起出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不减免个税

□对土地闲置､捂盘惜售等房企,暂停发行股票､公司债和新购置土地,银行停发新开发项目贷款和贷款展期

为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展｡

据了解,这些措施主要有:

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度｡要立即研究制定贯彻落实国发〔2010〕10号文件的实施细则｡已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善｡房价过高､上涨过快､供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数｡严格实行问责制,对政策落实不到位､工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任｡

二是完善差别化的住房信贷政策｡各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款｡对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%､贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定｡各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房｡对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理｡继续支持房地产开发企业承担中低价位､中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求｡

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策｡加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查｡加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国｡

29日,财政部､国税总局､住建部联合发布通知:自10月1日起,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税｡对个人购买90平方米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税｡对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税｡

四是切实增加住房有效供给｡各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划｡房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量｡认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策｡鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策｡

五是加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖､哄抬房价､怂恿客户签订“阴阳合同”等行为｡对房地产开发企业土地闲置､改变土地用途和性质､拖延开竣工时间､捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度｡对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票､公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期｡

税收调控再加码 房产税改革试点将加快

一直被各界关注的房产税再度传来消息。记者昨天从有关部委了解到，国家将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

据悉，“新国十条”发布以来，有关部门已经出台了一系列税收调控政策，包括调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。

在上述政策基础上，有关部委明确表示，将加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。自从今年4月份传出房产税改革将取代物业税成为楼市调控利器的消息之后，关于房产税试点的消息就一直没有断过，有关部委的这次明确表态传达出十分清楚的信号，那就是——改革后的房产税或许离我们不远了。

事实上，在9月17日-18日召开的中国土地税费金改革国际研讨会上，来自国土部和税务系统的与会者就一致认为，部分城市推进房产税改革的条件已经成熟。与此同时，房产税改革在国庆前后出台的消息开始传出。对此，北京市地税局回应称，“房产税确实要试点，但最快得年底公布，明年开始试行。”

具体试点城市的选择上，目前业内认为，深圳、杭州是房地产税可能最先试点的城市，原因是两个地方房地产评税技术标准基本成熟。

此前，有关部门也已经多次传递了相同的信号。8月24日，发改委财政金融司司长徐林表示，我国将推进房产税改革，“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”在改革方向上，财政部税政司副司长尹伯钦在今年7月下旬表示，加快推进房产税改革，可考虑差别税率，由按原值征收改为按评估值征收。

按照现行的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

但在当前一些城市房价过快上涨的情况下，按照原值征收房产税难以体现房价波动，且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后，则可以解决这一个问题。

不再区分地区 第三套房全面停贷

为巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展,防止各种名目的炒房和投机性购房,央行､银监会日前决定,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款｡这意味着,第三套房停贷将不再区别地域､也不再给予商业银行自主选择权,将全面停贷｡这较今年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十号文”)的规定更加严厉｡首套房及二套房贷的首付比例､利率等政策,则并无太大变化｡但强调了首套房的首付比例由“不低于30%”调整为“30%及以上”｡

此前,“国十号文”并未对第三套房贷有强制性停贷的要求｡此前的文件规定,“对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”｡同时,“商品住房价格过高､上涨过快､供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”｡

据记者了解,在通知下发后,虽然有个别地区暂停发放第三套房贷,但由于相关部门一直未对“商品住房价格过高､上涨过快､供应紧张的地区”进行准确的界定,而且由于并不是强制要求商业银行停发三套房贷,因此,在政策实施效果上有一定程度的折扣｡而此次决定全面暂停第三套房贷,主要是为了防止炒房和投机,从而推高房价｡

此次金融监管部门出台的措施,旨在继续完善差别化的住房信贷政策,调节和引导住房需求｡因而对于首套房､二套房,仍然延续了“国十号文”的规定,并未进行大的调整｡其中,尽管要求将首套房的首付款比例调整到30%及以上,较此前的“首付款比例不低于30%”要求更为明确,但总体看,首付比例的“基线”未进行调整｡而对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%､贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定则没有变化｡同时,央行和银监会也再次重申,对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款｡

按照央行和银监会的要求,房地产开发企业如有土地闲置､改变土地用途和性质､拖延开竣工时间､捂盘惜售等违法违规行为,各商业银行要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期｡各商业银行还要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房｡这需要商业银行认真落实“三个办法一个指引”,加强贷款的用途审查｡

央行和银监会表示,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理｡同时,商业银行要继续支持房地产开发企业承担中低价位､中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求｡鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策｡

财政部连出政策促保障房建设

在公租房建设运营可享免税政策发布后仅一天,财政部29日公布了《利用住房公积金发放保障性住房建设项目贷款相关业务会计核算办法》,明确利用住房公积金进行保障房建设的相关会计问题｡专家指出,从某种意义上来说,连续两天的政策都是为保障性住房建设拓宽资金来源,由此可见政府对保障性住房建设的重视｡

据了解,《办法》适用于《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》规定的28个建设项目贷款试点城市住房公积金管理中心管理的住房公积金｡

《办法》规定,《住房公积金会计核算办法》中涉及建设项目贷款业务的相关会计科目下,分別按照建设项目贷款业务和在受托银行办理住房公积金个人住房贷款业务增设相关明细科目｡其中,对于个人住房贷款业务相关明细科目会计处理沿用《住房公积金会计核算办法》相关规定,对于建设项目贷款业务相关明细科目会计处理按照本《办法》规定｡

专家认为,增加保障性住房供给,对于房地产调控意义重大,而要使保障性住房增加,则首先必须解决资金来源问题｡“明确利用公积金进行保障性住房建设的会计处理,虽然只是一个技术性操作的明确,但这意味着公积金资金可以尽快进入到保障性住房领域｡”一位不愿具名专家指出｡

财政部28日公布的公租房建设运营免税政策,也有异曲同工之意｡中国指数研究院副院长陈晟指出,要在保障性住房方面要取得进展,仅仅依靠财政投入是不够的,必须通过政策来引导更多资金进入｡“给予税收优惠可以让各类资金觉得这一领域可以盈利,从而加入到公租房建设队伍当中｡”陈晟认为｡

除了出台政策引导资金进入外,保障性住房的土地供应也将得到更好的保障｡住建部和国土部日前公布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》指出,要在确保保障性住房､棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上,结合各地实际,选择地块,探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房､逐步与廉租住房并轨､简化并实施租赁住房分类保障的途径｡在房价高的地区,应增加中小套型限价住房建设供地数量｡