2021年全国商品房销售创历史新高，但房企土地购置面积大幅下滑

1月17日，国家统计局公布的2021年全国房地产开发投资和销售情况显示，2021年商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%，均为历史最高水平。

不过，2021年全年，房地产开发企业土地购置面积为21590万平方米，同比增速为-15.5%。

“总体来看，2021年房地产竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现相对偏弱，整体信心仍然不足，未来打通良性循环，还需要政策发力支持。”中泰证券研究所政策组负责人、首席分析师杨畅表示。

中指院研究副总监陈文静认为，展望2022年，降准、降息仍有空间，房地产市场仍将发挥稳定器作用，在“房住不炒”总基调指导下，预计调控政策将边际改善，特别是信贷端，将进一步加大对刚需、改善性住房需求的支持力度，支持合理住房需求释放。

对于“房地产调控会不会略有松动”，国家统计局1月17日回应称，随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。

“开发投资经历三部曲”

业内人士认为，去年全年商品房销售表现为“前高后低”，去年下半年以来房地产市场降温态势明显，房地产开发投资增速呈逐月下滑态势。

国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，较上年增长4.4%。

“2021年房地产开发投资经历三部曲，其中1-8月份属于过热，达到两位数增速；9-11月份较为温和，介于5%-10%的区间；12月份步入过冷区间，低于5%的水平。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

与此同时，受资金端压力、交易市场较为低迷等因素影响，企业开工积极性明显减弱。2021年，全国房屋新开工面积同比降幅超11%，绝对规模降至2018年以来最低水平，其中12月同比降幅超30%。

“近三年首次出现新建商品住宅销售面积大于住宅新开工面积，可以看出，开发投资仍在筑底过程中。”贝壳研究院分析师潘浩表示。

“2022年房屋新开工面积难有明显改观，全年或延续回落态势。”陈文静表示，究其原因，一方面，2021年全国土地成交缩量明显，将对今年新开工规模产生较大影响；另一方面，2022年企业资金压力不减，全年商品房销售规模预期回落下，企业开工亦受限。

不过，去年9月底央行首次提出“两个维护”后，管理层频繁释放维稳信号，信贷环境持续改善，年底叠加企业“以价换量”营销策略，部分需求择机入市，新房成交规模连续回升。

结合信贷数据来看，据贝壳研究院观察，去年12月主要城市房贷利率连续三个月下行，放款周期较此前6个月有所缩短，预计未来随着信贷环境的适度调节以及新一年信贷额度的“重置”，有利于市场需求复苏。

土地市场收缩明显

“当前房地产开发投资数据略低迷，这也使得2022年激活开发投资热情、鼓励企业投资拿地等或成主流政策。”陈文静表示。

作为“两集中”新政落地的第一年，2021年土地市场如同坐上“过山车”，首轮土拍热度很高，但二、三轮集中供地均遇冷，流拍、中止出让成为集中土拍的高频词汇。

据贝壳研究院统计，2021年全国各城市住宅用地成交规划建筑面积为16.67万亿平方米，同比下滑27.8%。而克而瑞数据显示，2021年住宅用地计划供应量来看，21城全年宅地实际成交量占全年计划供应量的比例平均仅为74%，宅地供应的实际完成度并不高。

“受房企融资难度加大以及市场降温的影响，流拍率大幅提升，部分城市二、三轮集中土拍成交量较首轮明显下降，典型如长春、沈阳、厦门等城市，第三轮集中土拍流拍率均超50%，使得实际供地量被大幅压缩。”克而瑞一位分析师表示。

严跃进认为，房企受资金压力影响，拿地节奏放缓，对2022年新房供应将产生利空影响。2022年土地市场无论是供应规模还是拿地规则，都将有一些积极的变化，以鼓励房企拿地。

“地方或将通过调整出让底价、配建要求、销售限价等相关条件，提振市场信心。”陈文静表示，2022年部分城市的土地溢价率水平或出现短期回升，流拍率也会有所回落，但各城市实际地价仍将以持平或缓升为主。