房地产市场现链条式降温，2022年行业转型将进一步推进

业内人士表示，三四线城市购房需求整体较弱，市场需要更多时间筑底改善。展望2022年，业内人士预计房价跌幅将逐步收窄，市场交易热度有所恢复。从更长远来看，在条件发生重大变化的情况下，房地产企业应结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，通过参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造等领域，实现多元化转型。

2021年下半年楼市转冷 出现全链条式降温

从2021年全年来看，上半年市场热情较高，随后监管部门约谈部分城市，加大调控力度，到下半年，市场情绪整体转冷，相关风险逐步暴露。

以国家统计局发布的2021年11月份房价为例，当月，二三线城市楼市降温有加速趋势。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

贝壳研究院相关报告称，预计2021年全国全年新建商品住宅销售面积约15.7亿平方米，同比增长1.5%，增幅收窄1.6个百分点。贝壳研究院测算，2021年，全年全国二手房成交金额约7万亿元，同比下降约6%。

国家统计局还发布数据显示，2021年1月至11月，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%。其中，住宅投资103587亿元，增长8.1%。住宅投资增速创下2017年以来的新低。

2021年11月，全国二手住宅价格上涨的城市数量由4个减少至3个。据中原地产研究中心统计，这是2015年2月以来，二手房价格上涨城市数量最少的月份。

新房、二手房市场降温在房地产行业出现链条式传导，土地市场也出现遇冷现象。

据贝壳研究院统计，2021年1月到11月，全国351个城市住宅用地累计成交额约为4.98万亿元，同比下滑11.5%。

在本轮房价下跌过程中，房地产市场分化现象也更为明显。以楼龄为例，贝壳研究院分析称，楼龄与价格累计降幅成正比，楼龄越老的房子价格下调幅度越大。这背后的直接原因是刚需客群对信贷依赖度更高，本轮信贷环境收紧下，刚需客户信贷受影响。

对于房价下跌，尤其是2021年年底出现的降温加速现象，诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄说，这也受部分客观因素影响。“进入年底房企冲刺全年业绩的节点期，在三道红线重压之下，房企迫切需要回笼资金，为加速销售回款，采取降价销售比较普遍。”

在房价下跌过程中，一线二线城市表现出更强的“抵抗力”。贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，房价跌幅继续扩大的城市以弱二线及三四线城市为主，这类城市购房需求整体较弱，预期市场需要更多时间筑底和改善。相比而言，北京、上海、杭州等少数大中城市的二手住宅价格跌幅率先收窄。

2022年风险将逐渐出清 行业转型需求迫切

展望2022年房地产市场，业内认为，行业风险将逐渐出清，市场将逐步完成筑底，行业转型需求和目标也将更为明确。

国家统计局新闻发言人付凌晖说，“房地产行业稳定发展仍然具备较多有利条件，比如经过市场调整，市场参与者更加理性，房地产长效机制也在逐步完善。”

2021年年底，部分三四线城市出台政策，通过补贴或减免契税等直接措施提振房地产市场信心。相比较以往放宽社保、落户条件，下调房贷利率等手段，力度更大。但市场认为，这并不会影响“房住不炒”的定位。

2021年12月上旬举行的中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，重申“房住不炒”定位，无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。

业内人士普遍认为，当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

预计未来，房地产企业业务结构将逐步进行调整。头部房企绿地控股于11月13日发布公告，公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”，这是基于其基建产业的发展调整企业业务结构。业内认为，经历了此轮行业波动，房企对于风险管理，尤其是财务管理将会更加重视。

“未来新建商品住房每年17万亿元左右的大盘子短时间不会大幅变化，区域间的发展不平衡让房地产行业依然有一定的发展空间，城市更新、资产运营、租赁保障、养老地产等方面的商业模式都还有很大的探索空间。在告别了高增长预期、放下包袱后，行业将进入新的发展阶段。”贝壳研究院分析师潘浩说