7月房市“降温”，三季度房价上涨压力或明显趋缓

7月房价涨幅回落，二手房价调整幅度大于新房

根据国家统计局发布的数据测算，7月份，全国70个大中城市二手住宅销售价格环比涨幅为0.1%，同比涨幅为3.3%，均较6月收窄0.2个百分点；新建商品住宅价格环比涨幅为0.3%，同比涨幅为4.1%，分别较6月收窄0.1个百分点、0.2个百分点。

从成交量来看，7月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量为51个，较6月减少4个；下跌城市16个，较6月增加4个。同期，二手住宅价格环比上涨城市数量为41个，比6月减少7个；下跌城市26个，比6月增加10个。

“7月份，房地产市场进入下半场，销售旺季已过，越来越多城市加入调控大军，市场热度继续回落。新房、二手房上涨城市数量持续减少，价格涨幅亦有所回落，特别是二手房价格涨幅收窄幅度大于新房。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说。

据中原地产研究中心统计，7月份，我国各地出台房地产调控政策达66次，刷新年内最高纪录；累计看，1至7月，全国出台房地产调控政策达352次，平均每月超过50次，体现了房地产调控趋严的态势。特别是最近几个月，全国超过20个城市发布了针对二手房中介行为、二手房业主限价的政策和通知。

“从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨的城市，大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，二手房价格上涨迅速，相应价格管控有利于市场稳定。”中原地产首席分析师张大伟说。

“各地二手房交易降温，也说明在银行信贷政策收紧、学区房管控等背景下，房东对房价上涨的预期有所调整、供求关系也在发生变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

海口房价领涨70城，深圳二手房价格止涨转跌

分城市来看，据国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，7月份，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或转降；新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或与6月相同。

其中，海口房价表现强势，无论是新房还是二手房价格，环比涨幅均领跑70城，分别达1%、1.3%。

陈霄认为，海口房价涨势强劲，主要是受海南自贸港相关政策利好带动，大量外地客户涌入，推高当地新房、二手房价格。

7月份，海南自贸港相关利好消息不少。如，7月13日，2021年度第四批海南自贸港建设项目集中开工，覆盖产业发展、“五网”基础设施提质升级、民生公共服务等多个领域。7月26日，海南跨境服务贸易负面清单发布，这是我国跨境服贸领域首张负面清单。专家认为，这将推动海南自贸港形成服务贸易发展的新优势。

此外，当月青岛、银川、无锡、北京新房价格环比涨幅也较快，分别为1%、1%、0.9%和0.8%；二手房价格方面，长沙房价环比上涨1.2%，涨幅仅次于海口，北京、上海环比涨幅均为0.7%，位居第三、四。

与上述城市形成鲜明对比的是，深圳7月二手房价格环比止涨转跌，降幅为0.4%。“作为首个出台二手房指导价的城市，7月份，深圳房地产交易市场热度回落显著。”陈霄说。

从跌幅排行来看，严跃进认为，除了深圳，还应关注湖南岳阳。数据显示，岳阳7月新房价格环比下跌0.7%，跌幅居全国首位。

“深圳当前二手房市场明显在挤泡沫。而岳阳近期出现了‘限跌令’，当地一手房市场的不景气和恶性竞争，对二手房市场也产生了冲击。”严跃进说。

后期房市调控仍或从严，三季度房价上涨压力或明显趋缓

展望后期，在专家看来，在当前的房地产调控节奏和政策方向下，房价涨势大概率进一步收缓。

7月30日，中共中央政治局召开会议，为下半年经济工作定调。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

而国务院办公厅此前已印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求缓解住房租赁市场结构性供给不足。住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等8部门近日联合印发的《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》则明确提出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，后期房地产调控从严的节奏不会变，在这一背景下，三季度房价上涨的压力或明显趋缓。更重要的是，22个集中供地的城市土地政策面临调整和完善，不只在单一限地价上做文章，强调更细致深化房地联动调控机制，这会进一步提升市场对房价长期稳定的预期。

从细分市场来看，严跃进等专家认为，前期炒作较集中的二手房市场，或将成为下半年楼市降温的重点板块，而新房项目的增多以及租赁市场相关支持政策的推出，也会对二手房价格产生冲击。