2019楼市政策：稳基调 有松动

国家统计局日前发布2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-2月，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%，双双创下2015年6月以来的新低。

　　对此，有声音认为，楼市“拐点”已来，今年恐难迎“火热盛夏”；也有声音认为，最严厉调控已让楼市降温至“冰点”，寒冬过后，小阳春迹象明显。

　　一线城市乍暖还寒三四线城市仍觉“寒意”

　　2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心等五部门联合印发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。这份包含“认房又认贷”“上调首付比例”等规定的通知，在被称之为北京“史上最严调控政策”。

　　两年过去了，又是3月，北京关于楼市“小阳春”的消息在中介的微信中飞转，北京楼市真的回暖了吗？

　　记者走访了部分中介、消费者、银行了解情况。“今年春节过后，我们这一片区的二手房咨询和带看量明显比春节前活跃，成交量也有所增加。”北京昌平区北七家附近一家中介门店经纪人告诉中国经济时报记者，刚进入3月，他所负责的小区一周内就成交了10套。

　　“虽然可能有巧合的因素，但对比年前问询者居多，成交者寥寥的境况，可以看出市场有回暖的迹象。不过从价格来看，变动还不十分明显，有多次调降的，也有高于挂牌价成交的。”说话间，这位经纪人的电话响了，是一位客户打来的，询问房情。

　　采访中，记者碰到一位正准备换房的李女士到中介门店“挂牌”，她说，“现在的两居一家三代住不下了，趁着有点行情，赶紧置换一下。”另外，李女士已经签约了附近小区的一套三居的新房，刚办完贷款。因为是二套房，贷款利率上浮20%，她申请贷款的银行并没有新的利率优惠。

　　这一点记者也从走访的银行个人信贷部门中得到印证。“我们行首套房、二套房贷利率仍然按国家政策走，二套房利率上浮20%也未有松动。不过，银行审核批贷流程明显加快！”建国门附近建行个人贷款业务部一位工作人员对本报记者如是说。

　　本报记者近日走访北京部分国有银行个人贷款业务部门后发现，目前北京地区首套房个人房贷利率普遍执行基准利率上浮10%，二套房利率普遍执行基准利率上浮20%。不过，有部分外资银行首套房贷款利率最低可执行基准利率上浮5%，二套房利率最低为基准利率上浮10%。个别城商行的二套房贷款利率最低可执行基准利率上浮15%。

　　根据链家贝壳研究院数据显示，今年2月，北京二手房均价比2017年3月的高点下跌11.3%，市场均价回调，市场活跃度也低于调控前。

　　一线城市楼市乍暖还寒，三四线城市似乎“寒意”逼人。据易居研究院发布报告显示，2019年1-2月，其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中，18个三四线城市累计同比下降21%。

　　政策基调以稳为主或适度结构性松动

　　松紧并存，可以说是2018年房地产市场调控的一大特点。今年楼市调控会有怎样的变与不变？

　　今年的政府工作报告对房地产的着墨可以说是历年最少的一次，据统计，直接涉“房”的部分不过50余字，而谈及部分也没有“房住不炒”“租售并举”“长效机制”的表述，更没有提及房价。楼市政策会松还是更紧？想要在此中找寻答案的人们心中仍有诸多问号。

　　3月14日，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大消费者和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。

　　住建部部长王蒙徽在今年全国两会“部长通道”上明确表示，今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，坚持“房住不炒”定位，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

　　央行党委书记、银保监会主席郭树清也明确表示，下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。

　　从相关部门及全国两会所传递出的信息看，今年楼市政策仍将以“稳”为主，坚持“房住不炒”的定位，保持政策的连续性和稳定性，但多数业内人士认为，在内外部需求因素影响下，调控政策或有适度结构性松动。

　　3月过半，成都、海南已率先“松动”。

　　3月15日，成都住房公积金新政正式实施，公积金贷款对象扩大，不再需要成都户籍；公积金贷款累计次数不得超过两次。

　　3月17日，海南省住房公积金管理局发布公告称，根据相关要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务。

　　诚如今年政府工作报告中涉及2019年政府工作任务时提到，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

　　在中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞看来，今年不同城市面临的主要问题和矛盾不同，根据政府工作报告中提到的“落实城市主体责任”，预计各地会结合实际情况在中央调控主基调的基础上作出相应的微调。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷预计，今年房地产政策不会更紧，可能还会略有放松。

　　3月21日凌晨2点，美联储公布了3月FOMC议息会议决议，不加息，联邦基金利率目标维持在2.25%—2.5%不变。根据李迅雷的分析，这有利于人民币的汇率稳定，对货币政策的进一步放宽也提高了有利的外部环境。

　　但据国家发改委近日发布的《2019年投资形势展望报告》预判，2019年基建投资有望保持中速增长；而制造业、房地产项目投资有望保持平稳增长，但面临着一定下行压力。

　　综合接受本报记者采访的多位业内人士的观点，2019年楼市动向可以用六个字概括“稳基调、有松动”！