70城房价AB面:二三线依旧坚挺 一线城市二手房价齐跌

房价AB面

   统计局房价数据依旧“坚挺”。统计局发布10月的70城房价报告显示，65城的新房继续环比上涨，4个城市出现下跌，深圳以0.5%的跌幅居首，中西部省会城市继续领涨。

   更能体现市场真实情况的二手房价方面，持续的楼市高压调控在存量房市场的传导开始“发威”。有14个城市销售价格环比下降，调控先锋北上广深四大一线城市全线下跌，深圳跌幅达到0.6%。

   房价究竟是“真跌”还是“假摔”？记者通过实地调研广深楼市发现，业主再也没有以往的傲气，纷纷开始“割肉”，大面积出现一定幅度报价下调；中介持牌人数正在递减；成交面积下降明显。一线城市二手市场的低迷，似乎昭示着拐点真正的来临。（林虹）

   导读

   近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象，土地市场降温明显，地价同比增幅已连续7个月下跌。7月地价涨幅首次低于房价涨幅，10月份两者差额已扩大至5.5个百分点。随着地价涨幅的持续收窄，预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将收窄。

   “银十”亦退烧。

   11月15日，统计局发布70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况，数据显示，新房市场方面，10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为1%，同比增幅为9.7%。从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为65个，相比9月份又有增加；有4个城市环比上月下降，分别是深圳、厦门、温州和三亚，跌幅除了深圳是0.5%、其余为0.1%。

   相比之下，二手房的下行趋势明显。环比来看，一线城市中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%；二三线城市则分别上涨0.3%和0.5%，但涨幅均有回落。

   分析人士指出，二手房市场在一线城市占据主体地位，同时与受到限价政策等多重因素影响的新房市场不同，更能体现市场预期的变化。作为楼市风向标的一线城市，二手市场价格整体下跌，或预示着部分城市的新房市场也将逐渐开始调整。

   中西部省会持续领涨

   尽管近期多有“降价促销”等下行消息传出，但国家统计局公布的70城新房价格依旧坚挺。

   有65个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，仅有宁波持平。而环比下降的城市仅厦门、温州、三亚和深圳四地。其中，深圳以0.5%的环比价格变动在全国居首。

   对此，有前十强房企高管向21世纪经济报道记者表示，目前市场确实处在下行态势，而统计局房价数据依旧“坚挺”，有多方面因素影响，第一，统计局数据相对市场降价行为滞后；第二，此前一些城市存在限价政策导致的双合同现象，拉低了成交价格导致数据“失真”，随着近期对双合同现象的清理，一些地区价格开始回归；第三，随着楼市进入下行通道，近期部分城市对于高端楼市预售证的管控减弱，一些过去“滞留”未网签的高价项目开始入市。

   分城市来看，贵阳、石家庄、襄阳、武汉、安庆、秦皇岛、大理、常德、哈尔滨和遵义位列涨幅前十名城市。其中，贵阳以4.2%的涨幅居首。

   21世纪经济报道注意到，除丹东外，2018年70城房价涨幅最高的城市均来自中西部，海口、西安、贵阳等省会城市先后领涨全国。而在10月数据中，贵阳、石家庄、武汉等地同样涨幅靠前。

   对此，上述房企高管表示，这些中西部二三线城市属于“后发梯队”，在房地产城市间梯队相对滞后，在东部地区城市受到严格调控政策限制的背景下，这些城市开始被市场所看好，成为新的热点。

   而中原地产首席分析师张大伟则指出，从统计局公布的房地产市场成交额看，中西部同比上涨均超过20%。这些城市去库存接近完成，而且当下投资需求依然集中，叠加棚户区改造，使得中西部房价上涨全面领先。

   不过，多位受访人士均认为，随着三四线城市房价见顶，在各地限价政策全面放松可能性不大的前提下，支撑房价继续上涨的动力不足。

   对此，易居研究院研究员沈昕表示，近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象，土地市场降温明显，地价同比增幅已连续7个月下跌。7月地价涨幅首次低于房价涨幅，8月份以来延续这一趋势，10月份两者差额已扩大至5.5个百分点。随着地价涨幅的持续收窄，预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将收窄。

   一线二手房“实质性”下跌

   在新房价格受到多重影响、数据被认为不能完全反映市场状况的背景下，二手房价格变动，被认为更能代表市场真实情况。

   国家统计局数据显示，10月有14个城市出现二手房价格环比下降。这些城市中，不仅北上广深四大一线城市均有所松动，厦门、三亚、海口、丹东等此前的楼市热点城市也环比下降。其中，厦门0.9%的二手房价跌幅，位居全国第一。

   整体来看，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市二手住宅销售价格下降0.2%，二、三线城市分别上涨0.3%和0.5%，但增速都比上月分别回落0.5个、0.3个百分点。

   以北京为例，目前北京楼市成交量8成以上为二手房，一些观点指出，北京二手房价格已经出现“实质性”下跌。

   贝壳研究院数据显示，10月二手房销量环比跌幅达四成，创今年2月以来新低。10月，北京全市二手房成交均价为61103元/平方米，环比下跌1.2%，连续两个月环比下跌，在城四区等高价值区域成交占比回升的基础上，北京均价出现实质性松动。

   张大伟指出，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧，比如北京等城市的公积金政策收紧，在10月份对二手房市场影响更大。而经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始显现，房地产市场的去杠杆还在持续，这迫使投资者开始离场，出现二手房降价。

   而贝壳研究院首席分析师许小乐则向21世纪经济报道分析称，本轮调控无论是力度、空间范围还是时间范围都达到了空前的水平，这导致本轮市场情绪的回落持续时间更长，程度也更深。而市场参与主体的情绪与市场表现相互反馈，相互作用。市场若继续保持低温状态，则观望情绪会延续，预计四季度一线城市二手房市场不会有太大改观。