分析人士：房地产对螺纹钢需求和价格的影响

　通过观察房地产主要指标测试结果，确定各指标之间的领先和滞后期数以及相关性，对比供给侧结构性改革前后的钢铁行业数据，来判断房地产行业指标和螺纹钢需求之间的关系，以及两者可能发生的变化。

　　1、房地产开发投资完成额

　　房地产开发投资完成额，是以货币形式表现的房地产开发企业(单位)在一定时期内，进行房屋建设及土地开发所完成的工作量和有关费用的总称。一般来说，很多人喜欢用房地产开发投资完成额来判断目前房地产行业的景气程度，认为这是一个领先指标且引领螺纹钢的需求。

　　不过，通过房地产主要指标测试结果可以发现，无论是在供给侧结构性改革之前还是之后，房地产开发投资完成额都滞后于螺纹钢的表观消费量1—3个月，同样滞后于螺纹钢价格1—2个月，并不是螺纹钢消费需求和价格的领先指标。主要原因在于，房地产不是螺纹钢的唯一下游，其中基建需求也是很重要的一部分。基建具有逆周期性，在2011年和2015年房地产投资低迷的时候，基建投资增速带动了螺纹钢的消费需求和价格。因此，从指标的解释力度来看，房地产开发投资完成额目前不是一个好的判断指标，还要结合基建等其他下游需求情况一同判断螺纹钢需求和价格走向。

　　2、商品房销售面积

　　商品房销售面积，是报告期已竣工的房屋面积中，已正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房面积，包括报告期或报告期以前签订预售合同，在报告期已竣工的商品房面积。

　　从以上测试结果来看，无论是否包括钢铁行业供给侧结构性改革之后的数据，商品房销售面积均领先于螺纹钢的消费需求。在供给侧结构性改革之前，螺纹钢的表观消费量和领先2—3个月商品房销售面积指标的相关系数均在65%以上，具备较强的正相关性。在样本包括了供给侧结构性改革之后的数据时，测试结果显示，领先2—3个月的商品房销售指标和螺纹钢需求的相关性有所减弱，从65%以上减弱到45%左右，说明房地产的影响因素在供给侧结构性改革之后有所减弱，而供给端的影响因素在扩张。目前来看，商品房销售面积依然是相当不错的领先指标。

　　图为房地产指标测试结果

　　3、房屋新开工面积

　　房屋新开工面积，是报告期内新开工的各幢房屋建筑面积，不包括上期开工跨入报告期继续施工和上期已停建而在本期开工的房屋建筑面积。这个指标能代表目前房地产行业的真实开工情况，一般用来判断螺纹钢的消费预期，房屋新开工面积越高，螺纹钢的消费预期就越高。

　　不过，从测试结果来看，在供给侧结构性改革之前，房屋新开工面积增速滞后于螺纹钢表观消费3个月左右，并且两者的相关系数达到了80%；在供给侧结构性改革之后，房屋新开工面积依然滞后3个月，其中的缘由可能是房屋新开工面积并不是一个灵敏的指标，只是一个结果。

　　经过测算，商品房销售面积领先于新开工面积6个月左右，在销售面积上升时，预期房地产行业景气度恢复，并且销售商品房所得到的资金回笼增加，使得房屋新开工面积增加。然而，在这之前，螺纹钢的消费需求更加灵敏，并且有了一定提升。由此可见，房屋新开工面积这个指标并不是众所周知的领先指标，用它进行螺纹钢消费需求和价格的预期判断不会非常理想。

　　根据以上测试结果，截至供给侧结构性改革之前的数据显示，螺纹钢消费需求增速要领先价格4—5个月，并且具有较高的正相关性，相关系数达到了65%。不过，在供给侧结构性改革之后，样本数据的测试结果显示，之前显著的正相关性明显减弱，领先4—5个月的螺纹钢需求增速和价格的正相关性从65%下降到15%。这一结果表明，在供给侧结构性改革之后，作为重要的下游需求终端，房地产对螺纹钢价格的影响发生了变化，需求只能作为螺纹钢价格刚性的托底，而去产能和环保限产政策对螺纹钢价格的影响大幅提升。

　　房地产周期的客观波动规律

　　房地产周期对房地产行业的重要性，就如同经济周期对宏观经济的重要性，房地产行业的波动不仅对我国经济有重大影响，对螺纹钢等建筑材料的需求影响也非常大，55%以上的螺纹钢都用于房地产行业。因此，研究房地产周期的客观波动规律，能更好地预测房地产行业走向，也能更好地判断螺纹钢需求情况和价格变动。

　　本文采用全国房地产开发景气指数的时间序列数据，利用HP滤波法(是一种时间序列在状态空间中的分析法，相当于对波动方差的极小化)作为趋势周期进行分解，然后得到下图中代表Trend的趋势线和代表Cycle的周期线。根据完整周期中波峰、波谷的情况，可以得到，从1998年开始到2018年8月，房地产行业共进行了7轮周期，并且目前还处于第7轮周期的尾部阶段，平均下来每轮房地产周期的长度在37.2个月，也就是3年左右时间，如果在今年成功筑底，那么就是房地产完整的第7轮周期，也是新一轮周期的开始。

　　具体来看，通过HP滤波法，分解出全国房地产开发景气度指数，最后得到房地产行业的周期时间，然后用同样的周期来分割房地产行业的重要指标，比如，房地产开发投资完成额、商品房销售面积、房屋新开工面积，以此来观察这些指标在周期内的表现情况和规律。

　　观察下图可以看出，从2009年开始的第5轮周期到现在第7轮周期的尾部，将近10年时间(三轮小周期)，这些房地产重要指标也同样呈现出了符合3年一个小周期的趋势，并且可以非常明显地观察到，房地产销售面积同比增速是最贴近之前得出的周期时间分割的指标。

　　同时也可以看出，商品房销售面积也引领房地产开发投资和新开工面积指标，所以销售面积是房地产行业中最主要的研究指标，这一点从对于房地产指标、螺纹钢消费需求和价格的交叉相关系数测试结果也能验证。每一轮房地产周期都是商品房销售面积1年左右的同比增速上行趋势，加上接下来两年的增速同比下降趋势，形成一个完整的房地产小周期。每轮小周期跟随商品房销售面积而动，因为只有销售面积提高了，房地产开发商才能有动力、才有充足的资金去购置土地，在工地进行新的开工，而螺纹钢现货价格则是跟随房屋新开工面积而动。

　　比如，在第4轮周期中，房屋新开工面积在2008年3月达到周期内的最高点，随后的4月和5月螺纹钢现货价格也随之达到历史新高(5710元/吨)，同时商品房销售面积在2007年的9月达到了顶峰，领先于新开工面积和开发投资完成额；在第5轮周期中，新开工面积同比增速在2010年5—10月都保持历史新高水平，随后在2011年2月螺纹钢现货价格涨到新高点，同时商品房的销售面积同比增速是在2009年11月达到高峰值的。

　　目前房地产行业在第7轮的小周期中，与前几轮周期的情况不同，房屋新开工面积在2016年4月达到最高值，随后下降且一直保持平稳，但是在这段时间内螺纹钢现货价格却一路上涨，其中的主导因素不再是房地产下游需求，而是供给端的改革。2016年年初，国务院明确要求从2016年开始用5年时间压减粗钢产能1亿—1.5亿吨；2018年政府工作报告也提出，今年要再压减炼钢产能3000万吨以上。实际上，到今年年底将会压减总炼钢产能1.5亿吨。

　　整体来看，在去产能、打击地条钢、采暖季环保限产、常态化环保限产等政策的影响下，螺纹钢价格已经非常具有弹性。供给侧结构性改革前，螺纹钢价格和房地产周期有着紧密联系，但是在供给侧结构性改革后，看上去两者的联系已经不大，但是供给端带来的是螺纹钢价格弹性提高，真正代表螺纹钢价格的还是下游房地产的刚性需求。

　　数据显示，2018年6月，全国商品房销售面积累计值同比增加3.32%，其中6月单月的商品房销售面积同比增加4.5%。从平滑3个月的单月商品房销售面积增速来看，6月只是比5月略有增加，所以目前房地产持续筑底的过程对判断螺纹钢价格未来走向非常重要。

　　供给侧改革以后的库存情况

　　在供给侧结构性改革后，库存数据也更多影响着螺纹钢价格。库存数据其实是每月粗钢和螺纹钢的产量数据，最能体现当前的螺纹钢下游需求情况，所以并不是库存的绝对值影响了螺纹钢价格，而是库存数据背后的下游需求情况影响了螺纹钢价格。下游需求犹如房地产的刚性需求，隐性决定了螺纹钢价格中枢，随后表现在库存数据的变化影响螺纹钢价格。在钢铁行业推进供给侧结构性改革以后，市场更加关注库存情况，叠加限产停产政策的影响，螺纹钢价格的弹性也就越高。

　　对于库存周期中市场的主动补库，最主要的驱动因素就是市场对于下游需求的预期，只有预期下游需求释放得好，市场才会出现主动补库，并不是库存处于低位才会有补库行为。例如，市场预期房地产行业将出现“金三银四”行情，便会进行冬储的补库行为。除了“金三银四”，“金九银十”也是房地产行业的黄金期，那么在七八月是否也会有与之相对应的补库行为呢？

　　观察上表发现，在2011—2015年的7、8月没有出现明显的补库情况，但是从2016年供给侧结构性改革以后有了些许改变，2016—2017年的28周到41周都有螺纹钢社会库存累积的特点，然后在9—10月经历库存去化的过程。同时，受供给侧结构性改革的影响，钢厂螺纹钢库存同比往年要少，比如，2016年的29周到41周的螺纹钢库存要同比2015年少16.81%；2017年的螺纹钢库存要同比2015年少30.56%。

　　钢厂库存保持低位，社会库存也保持低位，并且在螺纹钢价格并不弱势的前提下，通过预期“金九银十”的下游需求市场进行补库。究其原因，可能是在螺纹钢价格强势的基础上，钢厂库存和社会库存的去化速度依然较快，说明市场对于下游需求的释放非常乐观，那么主动补库的行为也在情理之中了。

　　目前来看，今年下半年市场预期房地产需求释放依然存有韧性，这为螺纹钢需求提供了支撑，但是考虑到目前螺纹钢价格处于高位，所以本轮补库可能会延后，这也使得螺纹钢价格后市回调力度不会特别大，基本保持高位振荡走势。