广州:不会再有地王 2017供应5.8平方公里住宅用地

除了竞价和竞配建之外，广州土地出让又有了新的策略：竞自持面积。4月13日，广州市国规委表示，以后出让的住宅用地，将结合土地市场情况，一地一策组合使用“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售或竞自持面积等竞价方式。

   目前广州已有两宗正在出让的地块开始实行“限地价+竞配建+竞自持+摇珠”的新政：即从之前地价达最高限价后竞配建面积，转为地价达最高限价、配建面积达最大后，竞商品房自持面积。企业自持商品住房面积最高可为100%，自持面积只能出租不能出售。如果自持面积达100%还有多个竞买人，将改为摇号确定竞得人。

   广州两宅地实行土地出让新政

   广州市国规委近日发布了两个地块挂牌出让的补充公告。根据白云区黄石西路鱼苗场AB2510019地块的国有土地使用权网上挂牌出让公告(穗国土规划挂出告字〔2017〕11号)的补充公告，该地块除了正常的竞地价和竞配建外，本次竞配建拆迁安置房还设置了最高配建面积1350平方米，竞买人报出配建面积不超过最高配建面积的，按照报出配建面积最大者得原则确定竞得人。拆迁安置房需与商品房同步建设、同步验收，竣工后无偿移交给白云区政府。

   当配建面积达到1350平方米后，竞买方式转为竞企业自持商品住房面积的方式确定竞得人，凡接受最高配建面积的竞买人可参与竞自持商品住房面积，竞价阶梯为该宗地内扣除配建拆迁安置房后的居住建筑面积的5%，竞买人报出自持面积比例最高的为竞得人。

   当有两个或两个以上竞买人报出企业自持商品住房面积为100%后，停止网上竞价，改为摇号确定竞得人，所有接受100%自持商品住房面积的竞买人参加摇号，摇号时间为限时竞价后3个工作日内。企业自持部分作为租赁住房，须整体确权(只办理一个不动产权证)，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

   广州开发区长岭居YH-A4-3地块补充公告也与此类似。

   焦点问题：

   1、近期土地公开出让会不会再次出现区域新高？

   3月29日，海珠区石岗路地块公开出让，其建筑面积80844平方米，拍卖最高限价为20.37亿元，折算楼面价约为2.5万元/平方米，最终达到最高限价后，竞得该地块的开发商报的配建面积达到了44100平方米，占到建筑面积的54.5%，折算楼面价达到了5.5万元/平方米，创造了区域新高。当天出让的白云棠涌南路地块，建筑面积44254平方米，配建面积达到了18900平方米，占到建筑面积的42.7%，折算楼面价也达到了3.29万元/平方米。

   有房地产业内人士指出，竞价和竞配建的成本，最终还是转移到了购房成本上，无形中增大了购房者的压力。

   广州市国规委表示，土地出让新政实施之后，近期不会再次出现区域楼面地价新高。以白云区黄石西路鱼苗场地块为例，通过测算，扣除拆迁安置房后折合楼面地价不到3万元/平方米。明显低于2016年12月7日白云区白云新城AB2804012地块45469元/平方米的楼面地价，同时也低于该区域商品房的平均售价，不会出现“面粉贵过面包”的现象。

   房地产业内人士分析，实行土地出让新政后，房地产开发企业对广州即将出让的两块宅地市场反应如何尚不能确定。但竞投企业自持商品住房的面积，必然会增加广州的租赁住房供给量，这对缓解不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房刚需将起到一定作用。

   2、以后的住宅用地是不是均采取这类竞价方式出让？

   2011年4月，广州在全国首先推出了“限地价、竞配建”的土地出让政策，给挂牌出让的国有土地设置一个最高限制地价，当竞买报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建，如未达到最高限制地价，则按价高者得。竞买的配建包括拆迁安置房、保障房和人才公寓房等，为了获取土地，一些开发商也不断加大竞配建比例。

   广州市国规委表示，以后出让的住宅用地，将结合广州土地市场情况，一地一策组合使用“限地价、竞配建”、“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售或竞自持面积等竞价方式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

   3、广州还有那些措施监控土地市场？

   已储备现房销售等政策工具

   广州市国规委表示，广州将坚决落实中央经济会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的工作要求，对下一阶段的土地市场运行情况继续密切跟踪和分析，加强研判和预警，除继续采取“限地价+竞配建+竞自持+摇珠”方式、提高保证金缴交比例、严格审查购地自有资金、降低购地资金杠杆等措施外，还储备了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、现房销售等政策工具，将根据市场情况和对出让宗地的预判组合使用，坚决防止异常高价地扰乱市场预期，实现限地价、抑房价、稳预期。

   同时，继续加强对已供应房地产用地的供后监管和闲置土地处理，采取完善出让合同内容、明确开竣工时间及标准、建立供后监管系统、健全动工催告预警机制、强化常态化动态巡查、实行履约保证金制度等多项经济、行政并举措施，督促按期动工开发，坚决防止捂地、囤地，及时形成市场有效供应。

   4、广州是否会加大土地供应力度？

   今年住宅用地拟增加15万平方米

   根据住建部和国土部的通知，今年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划，并向社会公布。

   根据广州市此前公布的2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划，广州在3年内将供应总面积约1552万平方米的住宅用地。其中，2017年565万平方米；2018年495万平方米；2019年492万平方米。

   4月13日，广州市国规委有关负责人表示，2017年1-3月，广州供应各类国有建设用地5.9平方公里，同比增长59%，其中，住宅用地供应1.5平方公里，同比增长74%。广州将根据房地产市场供求情况，及时有效增加住宅用地供应。广州将继续落实国家和省关于加大房地产用地供应的部署，继续加大房地产用地供应规模，努力实现供需平衡。2017年全市计划供应5.8平方公里住宅用地，新增住宅建筑面积不少于1200万平方米。这也意味着光今年计划供应的住宅用地将比三年滚动计划增加15万平方米。

   广州市国规委表示，广州正在对房地产市场进行摸查和需求分析，编制2017-2021年的五年住宅用地供应计划，计划6月份完成并向社会公布。

   广州市国规委介绍，广州市市域面积7434平方公里，目前的土地开发强度不到25%。广州根据城市总体规划、土地利用规划和城市生态环境承载力，编制了“十三五”土地储备规划。“十三五”期间，计划储备土地140平方公里，年均28平方公里，有充足的住宅用地供应保障房地产市场需求。广州正在采取多种措施，加大土地储备力度，可以做到“手中有粮，心中不慌”。

   北京、广州土地出让新政对比：

   1、竞自持面积如何利用？

   广州：自持部分只办一个产权证

   北京：单次租期不超过3年

   据了解，竞自持面积的政策并非广州“原创”。2016年，北京出台的“9·30”新政提出，鼓励开发商自持住房用于租赁，增加租赁房源的供给，满足居民租赁住房的需求。

   根据广州土地出让新政，企业自持部分作为租赁住房，须整体确权(只办理一个不动产权证)，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。这些住房今后将如何利用，该通知并未明确。

   根据去年底北京市住建委发布《关于本市“限房价竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》(征求意见稿)，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。持有年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。该通知还提出，为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。

   2、竞自持面积开发商是否会买账？

   广州：新政后首场拍卖本月下旬举行

   北京：四宗地开发商100%自持自愿当“房东”

   去年10月28日，北京市规土委发布了《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》。

   去年底，这4宗地的商品住宅全部以最高限价并且100%自持面积成交。其中3块土地有多家开发商报投自持面积100%，按照试点地块的竞买规则，将转入高标准商品住宅建设方案的投报程序。这也意味着这四宗地都将由开发商进行自持，不得销售，并作为租赁住房出租。

   据了解，以100%自持面积拿到北京这四块土地的基本以央企为主。

   3月30日，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》公布。该新政被称为广州史上最严楼市调控政策。3月下旬，广州市国规委发布公告，公开出让8宗商住商服用地，包括位于白云黄石西路、广州开发区长岭居的2宗宅地以及6宗分别位于黄埔、番禺的商服用地，并将于4月下旬进行公开出让，这是广州房地产调控新政出台后首场土地拍卖。业内人士分析，这场土地拍卖或将决定今后一段时间内广州土地市场的走势。