房地产税立法过程漫长 房产税试点存争议仍无结果

十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，与房地产密切相关的内容，除了提出集体建设用地直接入市外，就是“加快房地产税立法并适时推进改革”。

    房地产税改革被认为是房地产长效机制的重要内容。

    CRIC研究中心认为，10年内真正能够成为房地产市场长期调控机制的，非房地产税莫属。改被动管理为主动管理，是摆在新一届政府面前的关键课题，而房地产税无疑是对房地产市场进行主动管理的可行途径之一。

    被赋予诸多使命感的房地产税，果真是调控房地产市场的一剂良药？

    房地产税立法过程漫长

    十八届三中全会以前，相关部门已经对房产税做了不少准备工作。重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起试点开征房产税。从实际结果来看，重庆与上海的房产税试点，形式大于意义。此后房产税推进缓慢。

    2013年8月29日，全国人大常委会委员、财经委副主任委员尹中卿，在十二届全国人大常委会第四次会议提出，必须尽快调整房地产调控思路，充分运用市场手段，着力健全房地产市场长效机制。要逐步整合房地产开发、流转、保有环节税收和各类收费，统筹推进房地产税费改革，尽快按照人均居住面积征收累进房产税，增加拥有多套和豪华住房的持有成本，促进二手房、存量房源流转。要推进不动产实名登记和全国联网工作，挤出部分非自住以及非正当获得的房源，促进存量房地产进入交易，降低交易环节税费，切实减轻普通老百姓购房成本。

    21世纪不动产市场总监桑豫峰认为，按人均居住面积征收累进税率的房产税，是统筹推进房地产税费改革的重要基础。而开征房产税，就必须尽快实行不动产信息全国联网。这样，拥有多套和豪华住房的持有成本大大增加，二手房、存量房源流转率迅速提高，房地产市场的平稳健康发展就成为可能。桑豫峰表示，尹中卿的建议，点明了影响房地产市场发展的几个主要症结，而解决这些问题根本不存在技术难题，可操作性非常强，希望他的建议能被有关决策部门采用，尽快推动建立房地产长效机制，否则房地产调控就永远只能是头痛医头脚痛医脚，政府、开发商和消费者也永远不满意。

    尹中卿此前曾长期担任全国人大常委会办公厅研究室副主任、主任，对房地产调控及其长效机制颇有研究，并坚持认为房地产泡沫是不争的事实。

    国家税务总局原副局长许善达在接受21世纪经济报道记者采访时表示，地产的所有者是国家，而房产的所有者是私人，土地是升值的，房屋是贬值的，价值如何分离？目前还没有一个主张房地产税的人在法理和理论上作出解释，需要全国人大进行研究。许善达称，房地产税立法过程需要很长时间，最终要立一个有中国特色的法。

    房产税试点：扩还是不扩

    虽然房地产税立法缓慢，但房产税试点会不会加快？

    2013年3月底，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工发出通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。中金公司分析师宁静鞭认为，实行统一的不动产登记制度并在一定程度上公开，就能掌握居民在不同城市拥有房屋的情况，为房产税的推出提供了条件，也能在一定程度上改变社会对于多套房的非理性持有，改善楼市供求关系。

    2013年5月24日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。此后，房产税多次传出扩围消息，但最终都是虚晃一枪。试点城市一个也没有增加。

    财政部部长楼继伟在2013年11月19日发行的《〈中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定〉辅导读本》中撰文，提出深化税制改革需要把握五个方面内容，其中两个方面，一是要有利于培育地方主体税种，一是尽可能不开征新税种。并提出要加快房产税立法，推进房产税改革，要适当减轻建设、交易环节的税费负担，提高保有环节的税收。

    如果在房地产税立法之前，继续推进房产税试点，CRIC研究中心将各大城市2008年以来的房价进行比较后预测说，江浙地区房价增长较快的二线城市，未来可能纳入试点范围。比如南京和杭州。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来的房产税的扩围应该会采取上海、重庆模式进行扩围征收，也不排除第三套方案的可能性。通过不同模式的试点，无论是重庆的高端存量征收模式，还是上海的增量征收模式，经历几年的深度调整，房产税最终会回归到同一个征收水平，以起到对多套房的投资客在持有环节的税收调节作用。

    争议未已

    有关部门提出征收房产税以来，争议就没有停止过。

    任志强是典型代表。他曾经在某论坛上厉声质问记者，“房产税对你有什么好处吗？中国在两个城市进行房产税试点，有什么成绩吗？如果试了两年都没试出个成绩，是不是该取消了呢？国际惯例的房产税在中国是不可能实现的，因为第一条件是没有做到财产透明。”

    任志强认为，政府如果要收房产税，一定要是替代性的，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。

    高盛投资管理部中国副主席哈继铭、春华资本集团董事长胡祖六都认为，研究房地产税立法，首先要明确立法目的。如果征税用于提供基层公共服务，则适宜对房产保有环节征税；如果征税目的在于抑制房地产过热，则适宜对房地产交易环节征税。

    许善达称，他也赞同哈继铭和胡祖六的看法。他认为，全世界还没有哪一个经济体因为开征了房产税而抑制了房地产泡沫，而真正对房地产泡沫起抑制作用的都是在流转环节征税。对房地产交易环节征税，效率高、成本少。

    许善达甚至认为，今后一个相当长的时期内，中国都不具备对住宅征收房产税的条件。一项大的税收政策调整有三个必经程序：首先，得到基本形成共识的研究结论；其次，起草好税法和实施细则的草案；最后，准备好处理相关问题的配套文件。

    许善达称，一些媒体说国家税务总局已经和一些地方税务局在试点房产税，这种传说并不准确。他透露，国税总局正在进行研究建立房产的市场价值评估体系，试点的是房产评估办法。“评估办法的试点进展很快，但距离全面推行，作为现行征收商业房产的房产税的计税依据还不能说已经完全成熟，更不要说作为征收非商业性住宅的房产税的计税依据了。评估办法试点成功以后，首先投入运行的必然是针对商业房产税。这和马上要出台住宅保有环节的房产税不是一回事。”