北上广深年内卖地收入破5000亿 恐加剧楼市分化

 昨日(12月24日)，当代节能置业股份有限公司以6.85亿元竞得北京市大兴区采育镇DX10-0001-6006地块二类居住用地地块国有建设用地使用权，其他三块一同竞拍的土地均受到房企的青睐。

    这只是北京今年土地市场火爆的一个缩影。中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，12月可能还有部分工业地块出让，预计2013年北京土地出让金将接近1850亿元。

    另外三个一线城市也不逊色。据中原地产报告统计，截至12月23日，北上广深土地出让金均创新高，合计突破5000亿元，其中上海更是历史性地创造了2000亿元的单一城市土地出让金纪录。

    同时，全国整体住宅用地成交量也呈现上涨态势，市场给明年的楼市出了一道难题：究竟是土地供应带动楼市供应继而房价涨势放缓，还是因高地价而加强房价上涨压力？多数专家认为，一线城市房价上涨压力仍然很大，但部分三线城市将可能出现房价下跌。

    住宅用地成交增速超商办用地

    据中原地产统计，截至12月23日，北上广深4个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年的2005亿元上涨150%。4个城市的排位来看，上海稳居第一出让金为2177.98亿元，北京紧随其后高达1736.14亿元，广州和深圳分别为650.89亿和449.83亿元。

    今年整体土地市场都迎来 “春天”，中指院年度报告显示，2013年1～11月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年的2.1万亿元，同比增长62.2%。从不同阶段来看，三季度各类土地出让金最高，达8957亿元，同比增长69.0%；10～11月涨幅回落至35.7%。

    在加推供应和房价上行的双重背景下，今年住宅用地受到热捧。中指院报告显示，2013年1～11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%。其中住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%，结束连续两年的同比下降趋势，且增速自2010年后首次超过商办用地。

    张大伟表示，从全国土地市场看，土地财政导致在楼市火爆的时候，政府意愿更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。

    上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者，相比工业用地和商办用地，住宅用地对于地方政府的财政收入增加贡献更大，同时也有利于稳定房价。

    张大伟指出，这在出让金创新高的一线城市表现十分明显，2013年北京土地供应总量中，住宅类土地供应首次超过五成，今年的住宅类土地供应建筑面积也超过了1200万平方米。

    中指院报告显示，“1～11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为16.3%，较去年同期提高9.4个百分点。其中，住宅用地溢价率为19.5%，商办用地为12.7%，分别比去年同期高11.3和6.0个百分点。”

    中指院常务副院长黄瑜表示，品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，与去年谨慎拿地不同的是，品牌房企针对一线城市优质地块不惜重金争夺，催生出高总价、高溢价地块不断出现。

    明年楼市政策导向分化或加剧

    12月18日，上海临港新城主城区WNW-A1-14-1商住地块被上海锦绣投资管理有限公司以3.02亿元夺下，溢价率高达406.9%，楼板价15358元/平方米，远高于12000元/平方米的临港新城板块新房成交均价，堪称“面粉贵过面包”，类似的情况在今年土地拍卖中屡见不鲜。

    中指院数据显示，2013年全国住宅用地楼面地价前十名价格水平全面提升，由2012年的19000～40000元/平方米上浮至27000～73000元/平方米，单价最高的北京农展馆8号地块楼面均价达73099元/平方米。

    全国整体住宅用地土地成交量价齐升的态势，给明年楼市出了一道难题。

    张大伟认为，就北京而言，住宅类供需可能在2014年有明显缓解，供应的自住型商品房面积已超过2万套，21宗土地，将在2014年6～8月份集中上市，商品房住宅部分年内供应的土地也有望突破10万套。整体土地供应在2013年明显增加，这将缓解明后年的住宅供需结构。

    但他同时提醒，土地价格的上涨明显影响了购房者、开发商的预期，各地都出现了部分地块楼面价超过周边在售物业价格的现象，这将影响明年房价的走势。

    多数研究者认为，明年不同城市楼市量价走势和政策导向的分化会进一步加剧。

    “一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能。”中指院常务副院长黄瑜说。

    黄瑜提供的数据显示，截至2013年11月，一线城市可售面积较历史高位下降4%，平均出清周期降至9个月；典型二线城市出清周期保持在10个月左右；典型三线城市可售面积已升至历史高点，平均出清周期高达37个月，去库存压力突出。

    中国社科院财经战略研究院12月18日发布的《住房绿皮书》指出，以中西部地级市为主体的三、四线城市在大城市化趋势和县域经济快速发展的夹击下，经济出现相对空心化，住房市场将延续2012～2013年滞销态势，部分城市房价可能步入下跌通道。