楼市调控向二三线城市蔓延 房价控制目标或难达成

截至12月3日，继北京、上海、广州、深圳一线城市之后，西安、武汉、南昌、厦门等13个二、三线城市陆续加入新一轮楼市调控的行列，从限购升级到限价措施，都在为达到年初设定的调控目标而做出努力。业内人士指出，比照目前的市场情况，年底楼市或许难以上演“翘尾”行情。

    房价上涨预期，促各地调控政策密集出台

    十八届三中全会后，继北京、上海、广州、深圳四大一线城市针对预期不断上涨的楼市，进一步强化了调控细则；以此为样本，南昌、武汉等二线城市也陆续加入升级调控的队列。

    据了解，截至12月3日，全国已有13个二、三线城市在重申原有调控内容的基础上，提出强调落实“新国五条细则”，并针对性地对限购、限贷进行了约束。一时间，部分房价上涨过快的二线城市，针对楼市的阶段性收紧措施，也开始在年底集中蔓延。

    “年初各地制定的房价控制目标即将进入最后期限，在这个时候各地出台这些调控政策有其特殊的含义。”一位不愿具名的业内人士指出。

    通过梳理已出台细则的城市，不难发现，目前各地调控政策基本上都是以“提高二套房首付比例”和“增加住房供应量”为主，辅以延长非本市户籍居民限购时间以达到降低住房需求的调控目的。“有些老调重弹的感觉，不过阶段性目的很强。”一位房企人士私下表示，在房价上涨预期仍较强、各地房价控制压力较大的背景下，限制新房销售价格是应急之举，但该人士指出不少城市都提到了增加供应的内容，成为本轮调控的新看点。

    根据国家统计局最新报告显示，10月份，同比涨幅超过10%的城市有北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、福州、郑州、太原、长沙、南京、南充、武汉、杭州、乌鲁木齐以及徐州。有业内人士对此预计，后续可能还将有超过20个城市出台新政策，以应急“房价控制目标”的大考。

    在中国社科院城市发展与环境研究所原所长及研究员牛凤瑞看来，目前全国各主要二线城市的调控目标普遍难以达成，而社会舆论的叠加影响也促成了这些城市扎堆出台升级版政策。“因为要给上级和老百姓一个交代，所以各地方政府会集中在年底密集出台调控政策。”牛凤瑞说。

    供需走低，业内称年底楼市或难“翘尾”

    11月以来，在连番升级政策的压力下，以北京、上海等一线楼市为代表，全国范围内的房地产市场开始启动“降温”模式。在北京，“京七条”和自住型商品房的问世，使得11月份入市项目价格快速上涨的势头出现衰落，“平价”入市或涨幅趋缓的项目明显增多。

    机构数据统计显示，2013年11月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平米，环比10月上涨0.68%。这是自2012年6月百城房价“负转正”以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平。

    对于全国楼市在11月的涨幅骤然“缩水”，全国房地产商会联盟执行主席顾云昌认为，主要原因在于陆续出台地方性政策调控楼市，影响了预期。事实上，据某知名房企负责人透露，该企业在二、三线城市项目的销售情况进入11月，也明显出现涨幅趋缓的现象。“限购限贷门槛的提高，对于二、三线城市的购房人，还是有一定的心理影响。”该人士说。

    事实上，不仅仅是需求的客户端热情减退，供应端房企的推盘节奏也在进行调整。根据近日房企发布的最新业绩报告显示，多数房企已完成年内销售目标或达到预定目标的90%以上，年内推盘的热情也开始减退。

    多位接受记者采访的业内人士认为，由于受供应和需求的双重挤压，预计年内难以再现去年年终楼市翘尾的行情。

    ■ 企业反应

    不会规模性调整布局

    尽管二、三线城市目前正面临调控蔓延的压力，市场供过于求的诟病不绝于耳，是否会对品牌房企造成影响？

    在采访过程中，有业内人士指出本轮调控，只是针对房价上涨过快的城市而出台，影响范围有限，给企业带来的影响也在可控范围之内。

    中国房地产学会副会长陈国强表示，与北京、上海等一线城市不同，三线城市房地产市场所面临的主要问题是库存量过高，需要消化，这同北京、上海等地的供应不足“是两种性质的问题，需要采取不同措施”。

    据某广泛布局二、三线城市的知名房企相关负责人透露，该公司目前尽管新增项目呈现出向一线城市倾斜的趋势，但未来仍将继续关注二三线城市核心地段的潜力地块。

    而另一位不愿具名的标杆房企负责人也对记者表示，品牌房企的布局策略一般是中长期性的，不会因为短期内地方政府的阶段性的收紧措施而改变。“一线城市土地供应如此紧张，想彻底脱离二三线城市也是不可能的。”该负责人强调。

    有业内人士认为，二线城市在预售制度和销售环节，较之一线城市都更为缓和，因此仍具有比较好的市场增长空间。

    据一位分析人士表示，从执行时效性来看，一般政策执行时效周期为4-6个月，预计政策效力会在明年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，基本不会影响房企对于二线城市的布局。