房企不惜代价拿地逻辑：对赌“限价令”政策不会长久

 5月20日下午，在北京市东城区和平里北街土地交易大厅的拍卖现场，周伟(化名)置身于一片兴奋与躁动中。

    通州区台湖镇两宗土地的拍卖，21家企业你来我往，将价码依次抬高，其中一块土地竟以溢价率230%成交，而北京土地市场上一次出现此种盛况还是两年前的事。

    在楼市调控亦步亦趋、“限价令”重压下的北京，房企为何如此不惜代价。周伟想起近日某论坛上同行的一种观点：现在的调控政策不得要领，未必长久，等到在拍得土地上建成房屋销售时，这些政策恐怕已不复存在。

    久违的跳价者

    “七亿!”5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”进行现场拍卖。在该地块竞拍至6.3亿元时，竞争中东亚新华地产并未按照常规进行举牌，而是直接报出了价格。由于此时的竞价阶梯为1000万元，东亚新华的这一报价，直接跳过了7个竞价阶梯。

    这一插曲引起现场一阵骚动。经验丰富的竞价者们很快读出这一举动背后的含义：若没有足够的实力和决心，房企断然不会跳价，此举只会暴露自己的急躁情绪。

    没想到的是，几分钟后，同样的戏码再次上演。当该地块的报价达到7.5亿元时，东亚新华再次跳过5个竞价阶梯，直喊“8亿”。引得围观者惊叹。

    然而，过早暴露野心的竞争者最终未能如愿以偿。经过78轮的漫长竞价，北京城建最终以11.15亿元成功拿下该地块，土地溢价率为102%。竞价结束后，当中国证券报记者上前追问时，输赢双方均一言不发，迅速离开。

    “跳价”现象在北京土地市场并不陌生。在2010年数宗“地王”拍卖中，几乎均出现过“跳价”现象，无论竞争者最终能否中标，其当仁不让的豪情总会引发众人瞩目。

    进入5月下旬，北京土地市场似乎“梦回2010”。久违的跳价只是其中一个缩影。

    5月20日，“通州区台湖镇B-23多功能地块”以8.25亿元的价格被北京世纪鸿地产竞得，竞价62轮，溢价率为230%，楼面价13136元/平方米。

    5月20日，“通州区台湖镇B-03住宅用地”以11.25亿元的价格上限、配建7.1万平方米公租房的代价被泰禾地产竞得，竞价71轮，溢价率48%。剔除保障房面积后，楼面价达19053元/平方米。

    5月22日，“大兴区魏善庄镇北区西区AA-25地块F3其它类多功能用地”以11.15亿元的价格被北京城建收入囊中，竞价78轮，溢价率为102%，折合楼面价6051元/平方米。

    5月22日，“大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块”以12.82亿元的价格上限、配建10500平方米保障房的代价被保利首开联合体竞得，竞价39轮，溢价率为49%，折合楼面价18870元/平方米，剔除保障房后楼面价22320元/平方米。

    经过此役，在通州台湖和大兴旧宫区域，又有“面粉贵过面包”之势。

    对赌“限价令”

    在“钢地板”不断抬升的情况下，房子卖到多少才能有得赚？有业内人士估算，按照通州台湖两宗土地的价格，算上建安、资金和运营等成本，未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域，则在几家龙头房企的推动下，向4万元的门槛冲击。

    综合交通、配套、升值潜力等因素，上述价格能否被市场接受尚待观察。但在入市之前，项目必须首先迈过“限价令”的门槛。

    按照当前北京市的限价原则，若项目的后期价格明显高过前期、项目价格明显高过同区域同类型其他房源和二手房价格，将不予发放预售许可证。今年以来，上述地块所在的通州和大兴，已有不少项目“中招”。

    在地价如此高企的情况下，若房价“出类拔萃”其结果可想而知。那么，这些项目将如何获得预售许可证，保证利润率？

    周伟并未正面回答问题，却向记者展示了一套逻辑：一个项目从拿地到开发，再到销售，通常需要一两年。若企业认为出手时机不佳，很容易通过合适的理由推迟入市时间。而两年以后，“限价令”恐已不复存在。

    周伟说，在当前北京的房地产界，这种对赌心态普遍存在，多数开发商相信，这种行政色彩浓厚的限价政策不会长久。开发商的筹码，便是市场供应的骤然减少和房价上涨预期的不断升温。

    “开发商的资金能够支撑一段时间，政府部门则面临稳楼市的压力，就看谁先撑不住。”周伟认为，如果把定价权交还给市场，如今的高价地项目将来有可能获得利润。

    事实上，房企高价抢地，某种程度上也是不得已而为之。根据北京市土地整理储备中心的数据，2012年，北京经营性用地出让面积和规划建筑面积双双同比下降四成。土地断供使得不少房企面临无房可卖的窘境，不少房企以往拥有3、4个项目的储备规模，如今可售项目只剩一个。饥渴供地的背景下，催生了饥渴拿地的怪相。

    被打折的政策

    高地价的频繁出现，使得舆论矛头指向北京市政府：“限房价不限地价”的政策思路，包含着一种不合理的强盗逻辑。中国房地产学会副会长陈国强认为，限价表达的是行政的力量，而地价不停上涨表达的则是市场的力量。

    实际上，在政府部门内部，对于“限价令”也存在争议。据悉，与国家统计局公布的数据不同，北京市本拟于近期发布一组数据，通过今年以来房价走势的平稳，来阐释“限价令”等调控手段的正面效果。但经过多方权衡，最终放弃这一计划，保持缄默。

    这个隐秘的事实似乎说明，与开发商一样，执法者也并不赞同行政手段背后的逻辑。

    中国证券报记者从多方了解到，近期不少房地产开发商通过多种方式与主管部门商讨，力求在价格问题上获得回旋余地。从近期北京新房预售证的发放情况来看，效果并不明显。

    但在有意避开“限价令”的同时，政府部门似乎又在其他政策的执行中，微微地放开了口子。其中，曾被媒体多次曝光的拆分房价与装修款，从而规避“限价令”的手段，如今又大行其道。而对早在2011年就出台的“领取预售证3日之内必须开盘”的条款，执行中更是视而不见，不少项目在去年末就已领取预售许可证，开盘时间已延迟半年。另有一些项目则一次性领取全部预售证，却采用分批开盘的办法。

    上述政策执行中的松动，是否有意而为尚未可知。但在出台两个月后，“新国五条”边际效应递减已是不争的事实。某豪宅项目开发商向中国证券报记者表示，通过“赠送面积”的方式变相提价的情况，在豪宅销售中普遍存在。他说，就像以往行政色彩浓厚的调控政策一样，“限价令”正在催生越来越多的市场怪相。

    “谁都知道这个政策不合理，所以大家都觉得，总有一天要调整。”周伟说，那些拿了高价地却不敢说话的开发商，未必就是吃了哑巴亏。等到两年后卖房时，兴许还偷着乐呢。

    在开发商看来，这种“赌博”赢面甚大，只是一旦失手损失将不可估量。2009年和2010年的几个“地王”也曾风光无限，仅仅一年后，“新国八条”肃杀楼市，来不及出货的地王项目纷纷滞销，企业资金一度承受重压。业内人士认为，此轮出现的高价地也可能在两年后面临相同命运。