北京土地市场再现抢地潮

仅仅相隔一天，北京土地市场本周内掀起了两次抢地热潮。

    相比商业地块，住宅地块明显受到热捧：5月22日成交的大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块二类居住用地和5月20日成交的通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目用地，在剔除配建公租房面积后，平均楼面价均刷新区域最高纪录。

    而通州台湖地块的18家房企参与竞逐，更是创下今年单宗土地竞拍企业的数量之最。

    “面粉贵过面包”

    5月20日，经过长达50分钟的激烈竞拍，通州区台湖镇B-03地块被福州泰禾房地产开发有限公司以11.25亿元的地块最高限价并配建73000平方米公租房成功摘得，溢价率为48%。

    据中原地产测算，扣除配建的公租房面积及相应成本后，其商品房部分折合楼面价为16581元/平方米，创区域楼面价新高。而目前，该区域附近房地产项目东亚·印象台湖4月份的开盘价在16500元/平方米左右。北京楼市再现“面粉贵过面包”情况。

    同日成交的另一幅通州区台湖镇B-23地块F3其他类多功能用地，由北京世纪鸿房地产开发有限责任公司和李金岭联合体以8.25亿元竞得，相比2.5亿元的挂牌起始价溢价率高达230%，平均楼面价为13137元/平方米，

    北京市土地整理储备中心的信息显示，同样是多功能用地，去年9月，北京光谷科技园开发建设有限公司以7.73亿元拿下通州台湖104和109地块F3多功能用地，楼面价仅为4380元/平方米。时隔8个月，台湖区域多功能用地的楼面价上涨了8757元/平方米。

    两天之后的5月22日，北京土地市场再度热闹起来。

    其中最热门的北京大兴区旧宫宅地吸引了万科、金地、融创、旭辉等10家房企参与竞拍，最终被保利和首开联合体拿下，总价12.82亿元，溢价率49%，同时还需配建的公租房面积为10500平方米。

    中原地产测算，剔除保障房后，商品房住宅部分的楼面价为22100元/平方米。据其监测，目前该区域内在售商品房的均价在25000~28000元/平方米之间；周围的二手房物业，以育龙家园、芳源里为代表，均价部分超过25000元/平方米。

    此外，当日成交的大兴区魏善庄镇多功能用地，被北京城建兴华地产有限公司以11.15亿元竞得，溢价率102%，折合楼面价6051元/平方米。另一幅大兴区新城核心区商业地块，由北京万科企业有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体以11.25亿元摘下，溢价率81%，折合楼面价8859元/平方米。

    回归一线城市

    链家地产市场研究部的统计显示，今年以来北京经营性用地成交量达到50宗，比去年多出35宗。建设用地总面积为353.05万平方米，同比增长296.87%。

    链家地产市场研究部分析师张旭认为，今年北京土地市场热度明显高过去年同期。一方面是由于今年推地量大幅上涨，另一方面是房企拿地积极性仍然较高。这一点，从拍地现场的多家报价、多轮竞价、高溢价成交中也可以看出。

    对于土地市场的此轮抢地潮，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2011~2012年度的上轮调控中土地成交稀缺导致房企均“囊中羞涩”，存货储备速度远低于消化速度，并且上轮调控周期的后半段大量房企通过“以价换量”的方式回笼了大量资金，“钱多地少”使得房企对土地市场的兴趣开始回升。今年以来，虽然受到“限价”等新一轮房地产市场调控政策的影响，但是房企对于北京未来房地产市场的走势普遍看好，因此纷纷开始出手拿地，增加储备。

    “在市场上升趋势强劲的一线城市，大型房企有非常明显的回归之势。”张旭认为，虽然当前“国五条”细则落地，但相对于当前施行收紧性政策的影响，拿地与房企自身储备、购房需求以及中长期预期等因素的关联更为密切。北京库存量持续低位，供应缺口较大，需求仍然旺盛，对于优质地块，未来大型房企拿地热情不会明显降低。

    中国房地产研究会最新发布的“2013中国房地产上市公司测评研究报告”也显示，土地市场中，万科、中海、保利、华润置地和招商地产等企业的战略重心重新聚焦一二线，在北京、上海、深圳、南京、武汉等城市大规模拿地。往年坚持三四线城市为主的恒大地产也在2012年11月份提出，三四线城市营运环境比较困难，未来将逐步提高在二线城市的土地储备及房屋销售比重。

    中国房地产业协会副会长朱中一认为，一些领先企业布局重心相继回归一二线城市，一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入；另一方面也反映出企业城市布局策略的回归。

    市场供应或将出现转机

    据中原地产统计，截至目前，2013年以来，北京土地出让金收入合计达到了约617.89亿，相比2012年上半年的135.65亿，上涨了3.5倍，接近2012年全年的土地出让金647.92亿。

    中原地产市场研究部总监张大伟预计，2013年全年北京总土地出让金收入有望再次回到千亿以上。

    在土地市场一派热闹景象的同时，北京商品住宅却遭遇库存告急。

    根据亚豪机构统计，截至2013年5月22日，仅新增供应22380套商品住宅，而成交量则达到了49810套，高达2.7万套的供需缺口，导致库存急剧减少。

    北京市住建委的信息显示，目前北京商品住宅存量仅61000余套，相比去年同期下滑了39%。任启鑫认为，在这6万余套的市场存量中还包括一部分品质较差的“历史存量”，以及部分去化速度较慢的高端产品存量，除去这些“非活跃存量”之后，所剩的可快速转化为成交的“活跃存量”数量更加稀少。

    任启鑫分析，楼市供需矛盾的尖锐、增量供给不足、库存告急，造成购房需求的累积，只要有符合刚需客群要求的新项目入市都会受到购房者追捧，未来“日光盘”现象将会增加，因“项目热销、一房难求”形成的房价上涨预期还将进一步促进购房需求的上升。

    亚豪机构数据统计显示，6月份北京预计将有31个项目开盘入市，其中包括京投万科·西华府等15个纯新盘，以及金地格林格林等16个老项目后期。相比4月、5月20个楼盘左右的入市量，6月份项目入市积极性有所提高。

    “经过了'国五条’北京细则落地后两个月时间的调整，一方面房企已经逐渐明确了应对'限价令’的策略，另一方面充足的市场需求也吸引着以'快销’为目的的房企不断入市。”任启鑫预计，自6月份开始市场供应情况将逐渐出现转机。