房地产新税接踵而至 税制或迎大变革

 个人所得税、房产税、遗产税正在或者即将打探每个中国人的钱包，这些不期而至的新税种预示着中国税制的大变革——由间接税为主向直接税为主的税制转变。

    2013年3月1日，国务院出台“国五条细则”，在社会上掀起巨大反响，其中最重要的一条是，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

    此后的几天里，各城市的房屋交易大厅人满为患，假离婚与交易量一样成倍增加，抢先在各地细则出台前完成交易过户，躲避20%的个人所得税。

    不仅仅是个人所得税，讨论了多年，并在上海和重庆两地试点了一年的房产税，离实施也不远了。2013年2月20日，温家宝召开国务院常务会议指出：要扩大个人住房房产税改革试点范围。

    未来，即将出台的对于房地产影响较大的税种还有遗产税，深圳曾一度盛传要开征遗产税。2013年3月1日，在北京师范大学召开的关于遗产税研讨会上，与会人士表示应加快推出遗产税。国家发改委就业与收入分配司司长张东生认为，遗产税推出就是时间和时机问题。

    2013年2月出台的《收入分配改革方案》将必须加快研究推出的税种包括：个人所得税、房地产税、资源税和遗产税等，税收的目的是为了调节收入分配。这些税种在中国以前税制结构里是没有的，而在税制发达的国家是作为主体税种，叫做直接税。

    目前我国的税收主要是间接税，大约占税收总额的70%以上，间接税意味着缴税者可以用提高价格或提高收费标准等方法把税收负担转嫁给别人。而直接税则相反，缴税者是税收的实际负担人，纳税人不能或不便于把税收负担转嫁给别人。

    一直以来，间接税都是在商品和劳务环节征税，个人其实已间接交了税，但自己没有切身感觉，征税对象大多是企业；而变为直接税后，征税对象就是个人，个人能够直接感受到自己的钱交给了政府。

    遗产税卡壳产权制度

    最近，经常有保险公司营销人员在推荐产品时告诉你，遗产税可能要推出了，让你赶紧买份保险，这在深圳被一度炒得沸沸扬扬。但税务总局人士在一次内部研讨会中表示，中国目前开征房产税要解决的问题是不完全的产权制度。

    2013年3月2日，北京师范大学中国收入分配研究院在京发布《遗产税制度及其对我国收入分配改革的启示》课题中期成果报告。报告认为，我国推进遗产税改革的时机已成熟，条件也基本具备。负责该课题项目的原发改委巡视员刘浩告诉记者，这个报告已经上报相关主管机？构。

    如果要征收遗产税，最受人们关注的是起征额。刘浩认为，我国遗产税应按中产水平确定起征额，按三口之家年收入为 36万元计算，如把家庭财产存量定为15年收入，则500万元为遗产税起征限额。限额以下是中等收入家庭，遗产和赠与不征税；限额以上是高收入家庭，按超额累进征税。

    另一个重要问题是税率，他认为，根据税收政策向劳动所得倾斜的原则，遗产所得税应高于劳动所得税才合理。目前我国个人所得税最高边际税率为50%，则遗产税最高税率应在55%～60%较为合理。“从国际而言，这个水平不算高。”他说。

    他还建议，遗产税应采用累进税率计征管理，遗产及其收入越多，税率越高。由于遗产税是一次性征管，累进级距细一些，既不增加难度，又能更好体现税收公平。

    刘浩在报告中还建议，我国的遗产税制度课征对象应为全部遗产，即遗产中的所有动产和不动产，不给财产腾挪操作和转移提供制度空间。

    他还建议，我国遗产税可考虑按总分税制设计。鉴于我国是世界上贫富差距最大的国家之一，因此，遗产税调节力度不宜过小，第一次国税课征总遗产税，重在调节财产差距；第二次地税课征继承税，重在起点公平。

    张东生说，目前遗产税最需要关注的是房子的产权问题，遗产税课征对象应包括房产、现金、企业家股权等。目前房产产权问题，根子上还是土地问题，现在的产权有70年的也有50年的，中国的房子没有真正的产权，如何征收遗产税？另外，目前对普通老百姓的遗赠或赠与都有印花税，也挺高的，这个税是否有遗产和赠与的性质，和遗产税是什么关系？

    国家税务总局法规司副司长谭珩也认为，遗产税需要解决的还是土地产权制度。他认为，经过三十多年的改革开放之后，中国的土地制度有进一步改革完善的必要。

    谭珩还表示，目前居民财产收入包括现金等信息都还没有联网，联网以后税务部门能不能得到这些数据？是职能部门提供还是怎么做？都需要进一步探讨。“公民的财产如何登记？名下财产税务部门怎么掌握？北京有房产，我能查到；海南有，我如何查到，查到的成本有多大。房产税的征管成本如果代价很大，恐怕也有问题，偷税漏税如果很多，征收面上不去，税收收不上来，税务部门压力会很大。”他说。

    他最后透露说，目前税务部门还在等待上层的决策，内部也在加紧研究。

    20%个税前途难测

    如果不出意料，全国“两会”过后，各地关于“国五条”的细则就要陆续出台了。

    在刚刚结束的全国“两会”上，住建部部长姜伟新表态：“国五条”一定要严格执行。但需要解决的问题是：对于刚性购房需求是否要征收个人所得税？对于唯一住房的出售是否要征收个人所得税？个人所得税如果转嫁给购房者，到底如何处置？

    影响“国五条”细则实施的一个更为根本的问题是，如果20%的个人所得税转嫁给了购房者，则这条政策不仅没有制止房价上涨，而是对房价火上浇油。

    20%的个人所得税其实是个老政策，已经出台十多年，但被虚置十多年，一直没有真正执行过，地方政府的理由是很难掌握房屋交易的确切数据。后来各地都上了IT系统，技术上的问题解决了，不过执行还是不力，其中一个主要原因就是，这个税负往往都转嫁给了购房者，间接推高了房价。

    一位做过二手房买卖的人士对记者说，前几年，在二手房交易过程中，买卖双方会商议，如果卖家要求买家承担这个税负，那就只能买家出了。如果卖家说，不用买家出了，但是羊毛出在羊身上，房价肯定是要提高的。理论上，个人所得税是卖房人应该缴纳的费用，鉴于此，地方政府普遍把政策停了。

    从以上例子可以看出，个人所得税是推高房价还是打压房价，关键在于买卖双方的协商，而决定协商结果的是房地产市场的形势。如果房地产市场是卖方市场，供给远远小于需求，卖方处于价格强势，则20%的个人所得税就全部由买方承担，房价自然就被推高了；如果房地产市场是买方市场，供给大于需求，买方处于价格强势，则20%的个人所得税只能由卖方来承受，房地产价格就相当于下跌了，房价被打压了。

    有专家指出，如果这个政策执行的效果果真是推高了房价，税负转嫁给了购房者，则政策最后的前景就很难预测了。

    房产税试点将扩大

    《收入分配改革方案》指出，我国要逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。

    其实，房产税目前在中国，被赋予了关键的意义。一个是抑制炒房，缓解房价过快上涨，当然收入分配的调节手段也是重要原因；另一个重要功能是完善地方税制。完善地方税制在本次“两会”政府报告中被重点提及。主要问题是1994年形成的分税制改革，导致中央和地方事权和财权的不匹配，地方财力收入不能支持其地方经济社会发展，因此最近几年地方政府的收入越来越依靠卖地财政，就是通过低价征收农民土地，然后在土地二级市场上以高价拍卖给开发商。

    业内人士认为，这种地方收入结构最近几年产生重大弊端，一是地方政府和农民利益形成重大冲突，在各地出现的强制拆迁，破坏了政府和群众的关系，也产生了诸多腐败现象；二是在土地招(商)、拍(卖)、挂(牌)中直接推高了房价。

    全国“两会”上关于房产税的讨论也很热烈，中国房地产协会副会长胡葆森认为，房产税并非当前房地产市场面临的最紧迫问题，鉴于当前统计各种复杂住房信息仍存在很多困难，短期内只能是逐步扩大试点范围，不会推向全国。

    不过，中国社科院财经战略研究院院长高培勇认为，把房产税推向全国是必然的，而且近几年必须推行。“房产税改革关系到收入分配制度改革和税制完善，在全国范围内征收房产税是必需的，至于怎么征可以讨论。”高培勇建议，由于上海、重庆试点方案不同，再扩大试点应采用全国统一方案，具体条款设定可以根据地方情况留有选择空间，但总的原则应推行统一方案。

    市场普遍认为，下一波房产税的试点城市很可能选择在房地产利益遗留问题比较少，而且房地产信息系统比较健全、容易试点的地方，因此有人猜测深圳最有可能是下一个房产税试点城市