保利、名流西安买卖 陕西新政后首现兼并案例

或许是个巧合：陕西“限利令”正闹得满城风雨，名流置业恰恰选择在此时将其西安项目公司售予保利地产，由此也催生出陕西新政之后的首例兼并案。

10月26日，名流置业集团股份有限公司发布公告宣布，该公司将把西安欣荣佳房地产开发有限公司100%股权转让给保利地产，股权转让价为人民币1.30亿元。

与此同时，双方还约定由保利地产通过西安欣荣佳，向陕西名流偿还债务4.33亿元人民币。

西安买卖

根据公告，西安欣荣佳房地产开发有限公司是一家成立于今年4月的项目公司，由名流置业的全资子公司陕西名流置业有限公司全资设立，经营范围为房地产开发、销售；物业管理；房屋及设备租赁；建筑工程施工。

截至2012年9月30日，西安欣荣佳资产总额为4.52亿元，负债总额为4.33亿元，净资产为1975.57万元；2012年1-9月营业收入为0万元，利润总额为-24.43万元，净利润为-24.43万元。

另据披露，该项目公司的土地储备仅限于西安市曲江新区的一宗商住用地。

资料显示，地块位于西安市曲江新区曲江立交西南角，五典坡路以南、青羊路以西，面积为8.32万平方米(折合124.791亩)，总建筑面积达37.5万平方米（地上建筑面积为29.1万平方米）。

其中，住宅建筑面积为26.5万平方米，住宅用地面积为113.745亩；商业建筑面积不大于1.2万平方米不小于4100平方米，商业用地面积为5.143亩。配建廉租房用地面积为5.903亩，配套公建面积为500平方米，地下建筑面积约8.4万平方米。

今年5月，西安欣荣佳以总价4.39亿元成功竞得上述地块，楼面价1172元/平方米，溢价率9.89%，目前该土地尚未进行开发建设。

对于上述交易，名流置业于公告中表示，预计是次股权出让将为公司增加约8300万元的净利润，有利于名流置业加快资产周转，提高资金回报，保障公司经营目标和发展规划的顺利实现。

“限利”影响

说来令人感慨，陕西出台楼市新政也就是几天前的事情，而且明确提出限利10%，直指开发商的利润率。而名流置业的此番出售显得颇为“应景”，同时也很难令人不去关联前后因果。

据陕西省住建厅相关消息显示，“限利令”明确要求，各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间，并按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。

与此同时还要求，房地产开发企业在取得预售许可10日内，要一次性公开全部房源，实行“一房一价，明码标价”对外销售。

“限利令”一出立即引起轩然大波，不少观点认为，陕西新政“一刀切”限制利润的做法并不科学，让中高端盘无所适从。

日前，西安当地大型国企紫薇地产相关负责人在接受媒体采访时表示，该集团在陕西开发的项目有高、中、低端各种楼盘，紫薇地产每年对该公司整体平均净利润考核标准是12.5%；倘若“限利令”实行，平均到各档次楼盘，紫薇地产的平均利润应该还是可以满足。

不过与此同时，该负责人也提出了质疑：“问题是，从目前政策表述看，10%左右的利润属于一刀切做法。那么，不追求快速周转只追求利润的中高端商品市场怎么办？”

就在业界热议“限利令”会否影响开发商利润的敏感之时，名流置业“率先”做出收缩西安战线的动作，不免成为市场关注的焦点。

不过，据接近名流置业的消息人士透露，在陕西新政出台之前，保利地产就已经和名流置业谈收购的事宜，而且持续了相当长的一段时间。

因此，该消息人士认为，名流置业出售西安项目与陕西新政没关系。

有研究人士则认为，随着调控以来房地产市场产生的较大变化，名流置业未来计划是在继续巩固部分城市龙头地位的基础上，逐步退出部分竞争力不强的城市，从而降低管理成本，提高区域管理效率，集中优势资源深耕目标城市。

该研究人士还指出，一个不可忽视的问题是，尽管这场兼并或许已经准备了很长时间，但名流置业选择在这个敏感时期公布该笔交易，不排除陕西新政在一定程度上的加速作用。