楼市，重要拐点出现

    楼市，却早已步入寒冬。
    9月15日，国家统计局公布8月份70个大中城市房价数据，船长对数据重新整理制作，能更直观地观察房价行情变化。
    注：苏州、南通、东莞等城市不在榜单之内，系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围，故无法解读。
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    先来看看新房市场的涨幅变化。

    从新房的环比涨幅来看，8月份46个城市上涨，4个城市持平，20个城市下跌。
    相较6月份的55城上涨12城下跌、7月份的49城上涨16城下跌，整个新房市场的下跌范围正在一步步扩大。
    46个上涨的城市中，深圳环比涨幅1%，排在第一位。青岛、重庆、乌鲁木齐均上涨0.8%，位居第二梯队。
    而新房环比涨幅前10名的城市，均属于一二线城市。
    20个下跌的城市中，秦皇岛、唐山跌幅0.6%垫底。南宁、哈尔滨、石家庄、兰州、太原、广州、郑州7个省会城市，也略有下跌。
    而不少三四线城市面对持续收紧的态势、下跌的房价，甚至出台了“限跌令”。

    比如岳阳，8月9日明确商品房实际成交价不得低于备案价的85%；比如唐山，在房企座谈会上明确打压恶意降价。
    尽管形式不同，但目的一致，“稳”字当头，谁也别想弄出点乱子来。
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    而更能代表真实涨幅的二手房，更是出现了明显的拐点信号。

    从二手房环比涨幅来看，8月份27个城市上涨，9个城市持平，34个城市下跌。
    这是船长统计这项数据以来，下跌城市数量首次超过上涨城市！

    房价拐点向下的信号，再明显不过。
    27个上涨的城市中，海口上涨0.8%位居第一位，广州、成都、泸州、北京涨幅位居前五，但涨幅也都回落到0.5%上下。
    细观这27个城市，19个都是一二线城市或省会城市，而在34个下跌的城市中，仅有13个一二线城市或省会城市，三四线城市占了多数。
    南充、昆明、牡丹江、石家庄、贵阳跌幅最大，也都是老面孔了。加上太原、郑州、唐山、兰州，北方省会城市的跌势似乎更为严峻。
    从同比涨幅来看，8月份53个城市上涨，17个城市下跌，与前几个月份相差不大。
    53个上涨的城市中，广州、北京的涨幅都超过了10%，位居前两位，上海上涨9.7%位居第三位，一线城市再次收割前三。
    17个城市房价跌回一年前，南充、牡丹江再次垫底，跌幅都超过了4%。太原、石家庄、呼和浩特、哈尔滨4个北方省会城市依然上榜，房价仍没有起色。
    但随着二手房价下跌的城市范围扩大，下个月的同比跌幅榜，恐怕还会出现新的名字。
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    当房价下跌趋势愈发明显，当房地产调控趋势只紧不松，一向爱好“追涨杀跌”的国服玩家，观望情绪逐渐蔓延。

    △8月份各线城市受访者购房意愿，图片来源：中国指数研究院
    在中国指数研究院的这份调查中，无论是一二线，还是三四线城市，8月份的购房意愿都比上个月有所降低。
    而成交量的暴跌，足以证明市场的情绪。

    △图片来源：中国指数研究院
    8月份，在中指观测的17个主要城市整体成交环比下跌22%，尤其是二线城市环比下跌33%。而与去年相比，三线城市同比成交更是暴跌40%。

    △图片来源：中国指数研究院
    从时间上来看，6月份之后市场的冷清程度开始加重，7月份整体成交环比下跌9%，尚可接受。而到了8月份，只能用急速下坠来形容。
    四大一线城市中，尽管深圳成交面积最少，但环比增速却高达135%。此外，广州、北京的成交面积环比、同比都在下跌。

    △图片来源：中国指数研究院
    但深圳的数据另有玄机，135%的增速是包含新房成交的。真正体现市场火热程度的二手房市场，深圳已跌入冰点。
    根据深圳市住建局的数据，继7月二手房过户量同比跌幅超8成后，8月深圳二手住宅成交量为2043套，再次同比暴跌77.28%，创下10年新低。
    二手房指导价政策的威力，非同凡响。
    东莞、成都、无锡这些同样出台二手房指导价的城市，成交量也出现不同程度的下跌。

    △部分一二线城市二手房成交增速
    而这里面增速垫底的杭州，无疑是8月份最惨的城市。

    3月份，杭州楼市还沉浸在“打新”氛围中，二手房顺势成交11534套，没想到却成为了最高点。
    此后，杭州二手房成交便一路下跌，4月份成交10029套，5月份跌破1万套，6月份跌破8000套，7月份跌破7000套。
    8月5日，杭州再发调控政策，落户未满5年需连续缴纳两年社保，非本地户口需连续缴纳4年社保，才能在限购范围内购买1套。
    门槛收紧，8月份的二手房成交量再次受挫，跌到了5602套。
    在没有出台二手房指导价的背景下，不到半年时间，成交量腰斩，杭州实惨。不少业主甚至为了卖出房子，为中介开出了50万的奖励，而有热门小区的房价已经跌了3成。
    最近多次处在舆论中心的杭州，房价已经连涨5年的杭州，终于开启下跌通道，神话终有幻灭之日。
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    量价齐跌，最受伤的是谁？
    房企，尤其是资金链紧绷、负债率高的房企。

    甚至不用猜，风暴中心的恒大，上半年有息负债高达5700亿，排在全部房企的第一位。而其手中的现金，还不到900亿。
    恒大财富的兑付危机，也只能选择用房子赔偿客户。
    暴跌的股价、客户的围追、破产的流言……当年意气风发的许老板，仅有的笑容只能凝固在那张红遍全网的照片中。
    当然，不止恒大一个，榜上的华夏幸福、富力，现金覆盖率甚至低于10%。
    而另一个意气风发的姚老板，也是满脸愁容。

    很显然，这一次针对房企的市场出清，不会再有踩着七彩祥云的“白衣骑士”出现。
    时代转身前，不会跟任何人打招呼。

    房企最艰难的时刻，来了。