新国五条是大宗商品调整主线

　　最近大宗商品大幅走低，基建类商品如钢材和焦炭跌幅尤甚，显示出金融市场对新措施的不安和躁动。

　　一般而言，房地产调控对房价和大宗商品价格的影响类似。大宗商品价格源于期货定价，公开、对称、透明且具有前瞻性，房价周期则更长，一般长达数年，属于大宗商品的终端，但二者本质上类似，大趋势上看步伐也基本一致。房价和大宗商品价格之间价格联动内涵很深，中间有很多个传递环节，主要环节就是产业链。房屋市场处于多条产业链的终端，这些产业链包括建材、家电甚至汽车等，而这些产业链的上游基本上都是大宗商品，因此房屋市场的变动牵一发而动全身，最终会对大宗商品构成影响。

　　从历次房地产调控结果来看，房屋价格最终都没有调下来；发自2010年的“新国十条”一度导致去年全国大中城市房屋价格全线回落，但年底却又快速上扬。那么，与当时相比，目前的市场环境有哪些改变呢？

　　第一个环境差异来自房屋市场内部。在2010年开始调控时，三四线城市房屋建设快速增长，但到去年年底，不少消息认为三四线城市由于配套设施和就业等跟不上步伐，房屋市场风险比一二线城市更高，这一次涨价潮更多地也是在一二线城市中出现。从而不利于大宗商品价格上涨：尽管房屋价格上涨，但由于三四线城市风险显露，全国整体房屋开工增速将会继续放缓，甚至收缩，而新屋开工面积则可能加速下滑。这对于大宗商品需求乃至国民经济放缓均有很大影响。因此，即便不进行房地产调控，大宗商品价格上涨空间也不大。

　　第二个环境差异来自经济层面。2010年全国经济较好，但目前经济增速下滑至8%已成为共识；而基建类行业和家电行业疲弱态势已非常明显。更大风险则是不排除后期房屋市场疲弱和经济疲弱互相循环的可能，即经济结构转型还没有完成，而房价又居高不下，经济下行潜力可能还没有结束。去年年底的经济数据好转实际上是来自季节性订单和补库作用，但这个相互循环则是结构性的，类似于自然规律难以避免。这也是去年经济增速快速放缓的一个主要原因，后期不排除进一步扩大的可能。

　　第三个环境差异则是对经济改革措施、新型城镇化、居民财富分配制度、贫富差距、税制改革等的期待。房产税等作为调节贫富差距的一个重要税制正处于风口浪尖，从未来地方土地收入前景持续弱化来看，预计房产税在不久的将来会扩大征收范围以对冲地方政府的土地收入下滑趋势，这一次“新国五条”也明确提到了房产税扩大试点。

　　理论上讲，房地产行业发展取决于房屋保有量、价格、城镇化水平、居民财富和经济发展等因素。对于这些数据，市场上讨论较为充分。整体印象是房屋需求缺口确实存在，但房价高企超出了农民工的购房能力，且危及国民消费水平。由于缺乏中低家庭居民财富和负债率数据，笔者根据央行资产负债表大致估算：截止到2012年底，所有居民存款约40万亿元，而贷款则为16万亿元，根据“二八规则”，即20%的居民拥有80%的财富，那么中低收入家庭居民负债率超过200%，如果贫富差距更大，则中低收入家庭负债率更高。

　　预计“两会”前后房地产调控措施将逐步出台，且去年热议的新型城镇化也将在“两会”期间揭晓。就大宗商品来讲，我们的整体看法是房价过快上涨可能对大宗商品价格长期走势构成伤害，短期来看房地产调控则是大宗商品价格下滑的重要原因。由于“两会政策”的不确定性和价格下行已经过多，短期可能面临震荡，但大势来看空头优势明显。可能更值得关注的是这次“国五条”引发的大宗商品下跌会不会导致一轮新的经济调整或者是经济危机。