趋势之惑：房地产已走出调整期？

在过去长达一年半的时间里，国际评级机构穆迪投资者服务公司一直看空中国房地产。不过，在最近的一份报告中，穆迪改变了态度。

　　穆迪称，已将中国房地产业的展望从负面转为稳定，预计销售情况和融资管道的改善趋势会在2013年持续。穆迪助理副总裁梁镇邦表示：“穆迪预计未来12个月房地产销售增长率将处于个位数。”他补充称：“首次购房的按揭贷款政策趋向宽松，大众市场产品的供应增加，市场需求稳定，以及城镇化步伐持续等因素，均会导致销售情况改善，进而降低房地产开发商的库存。”

　　穆迪的转变

　　2011年4月，穆迪将中国地产业评级前景从“稳定”下调至“负面”，自此以后，穆迪一直看空中国房地产。评级的调整主要是反映穆迪对中国地产业未来12至18个月基本信贷状况的预期。

　　穆迪其时之所以会有这样的评价，是认为内地地产开发商面临着艰难的营运环境，将会受到政府加强监管、利率上升、银行信贷减少以及供应增加的影响，这必将导致该行业销售放缓，使一些企业的利润率和流动性承压。穆迪预计，中国一线城市和多数二线城市的住房合同销售额平均降幅在25%至30%。因为这些城市在执行限购政策。

　　紧接着，在2011年7月5日的中国信用风险研讨会上，穆迪继续阐述了对中国房地产未来12至18个月的负面展望。穆迪还对房地产开发商进行了流动压力测试。结果显示，最易受到影响的六家房企为宝龙地产、合生创展、恒盛地产、上置集团和绿城中国。上述6家房企在销售金额下降10%的情况下，企业流动资金就会陷入困境。

　　但一年过去了，被认为资金链最危险的绿城不仅摆脱了困境，2012年销售额有望突破500亿达到历史新高，而且最近还重返土地市场。“现在再谈绿城会不会死，已经是一个笑话，”绿城中国首席财务官兼董秘冯征毫不客气地说，他在接受媒体采访时表示，“股权卖了，项目卖了，资产负债率降下来了，股价升上去了，绿城早已度过困局。”

　　中国房地产市场2012年的激烈变化，使一直持看空态度的穆迪也改变了看法。穆迪认为，自从开发商开始增加大众市场产品的供应，以迎合首次购房者的需要之后，2012年6月份以来一直出现同比正增长。首次购房者多数来自低级别城市，政府的限购令在当地执行得较为宽松。

　　较为典型的企业是世茂股份012年年初，穆迪将世茂房地产的Ba3公司家族评级和B1高级无抵押债券评级的展望从稳定调整为负面。但今年11月底，穆迪将世茂的评级修订为稳定。

　　世茂集团董事局副主席许世坛在接受本报记者采访时表示，在产品策略上，世茂上半年成功进行了调整，一是及时有效清理了库存，目前集团库存只有100多亿；二是创新和调整产品，今年30多个在售项目都根据市场需求及时调整，对定位、户型重新规划。部分项目减小了户型面积。

　　2012年取得良好销售业绩的企业，其共同点是适当降价并且采取了快周转的策略。不止世茂一家，还有华润置地、中国海外等几家企业，仅用了10个月时间就完成了全年的销售任务。

　　策咨询预计2012年沪深300 中12 家房地产上市公司整体收入和净利润增长率均明显超过2011 年，是今年第二大高增长行业。这12家房企包括万科、保利地产、金地集团 、首开股份等。但仍有一部分房企，挣扎在存亡边缘。

　　标杆房企业绩大幅上升，说明在调整期内，行业集中度在提升。房企间兼并重组日趋活跃。具有雄厚资金实力、高品牌知名度、土地储备充足及销售能力强的大型房企，趁机进一步扩大了市场份额。

　　调整期结束？

　　华远地产董事长任志强是著名的房价必涨派。10月底他在第三届金融创新峰会上，再次陈述了房价必涨的理由。

　　任志强称房价暴涨的理由是：首先，限制了新增土地供应，导致了2011年以来出现历史上第三次土地负增长，而从1998年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨；其次，限购令限制了市场上二手房供应，从而加大房价上涨幅度。即使2007年、2009年房价暴涨时，市场也有较充分的二手房供应，释放房价上涨压力。但这次由于限购令，靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被堵上。

　　最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此2012年3月，旧土地供应库存建设的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨。

　　首创集团总经理刘晓光在现场听完了任志强的演讲。不过他最近在接受本报记者采访时表示，并不同意老朋友任志强的观点。他认为，市场将维持稳定的态势，无论是价格还是交易量都会稳中略升，但管理层不会允许房价暴涨的。中国房地产研究会副会长顾云昌和刘晓光观点相似。他在接受本报记者采访时进一步指出，中国房地产市场目前已经走出了谷底，在严厉的调控政策和稳增长的大环境下，从今年年中开始，交易量开始缓慢并且温和的回升，房价也在温和回升。他观察到，年初房地产交易量同比下降了20%，到年中同比下降10%至12%，到年底同比持平。房价也从去年9月份的下跌，到现在的企稳或者是缓慢回升。

　　顾云昌认为，房地产市场指标调整会先于宏观经济三、四个月。房地产市场的回暖也受宏观经济形势的影响。中国社科院报告称，今年第四季度经济运行显现了触底回升的现象，第三季度有可能成为今年四个季度的季度增长率的谷底，第四季度已经触底回升。顾云昌预测，房价大幅反弹的可能性不大。

　　敏感的地产人也希望捕捉下一步政策变动的方向。高纬环球中国区董事总经理张良军认为，十八大透露出来积极的政策信号，中国经济要逐渐摆脱对地产的依赖，回归到实体经济层面，这是健康发展的前提。但他认为，未来中国房地产市场还存在着漫长的调整期，价格只是短期的微妙平衡。尽管城镇化创造了庞大的需求，但地方政府依靠房地产驱动经济的模式没有改变。现在，不仅仅是住宅的过剩，还有商业地产的过剩。高纬环球曾几度发布报告称部分城市商业地产过剩现象。他认为，供应量过大，投资过热的现象将需要一段时间来消化。

　　大部分机构和专业人士倾向于认为，中国政府不大可能会对楼市实施进一步监管限制。穆迪指出，目前的限购措施已经有效遏止投机和遏制房价。只要平均售价不大幅上升，2013年监管环境就不会出现重大变化。曾启贤补充称：“市场进一步削减对房地产业的投资，亦会导致目前已经放缓的经济雪上加霜，使政府难以实现其GDP增长率为7.5%的既定目标。”同时，平均售价大幅上升的可能性不大。平均售价可能会在至少未来12个月温和下降。