楼市年终逆调控而行 引发政策加码担忧

据调研多家开发商的信息显示，新开工、拿地回升但幅度较小且集中在龙头房企，战略分歧加大，有退出行业意愿的开发商增加，房地产投资、新开工仍持续低迷。因此，预计楼市近期仍以稳定为主。

　　临近年终，楼市忽然爆发，表现出强烈的翘尾行情。

　　截至11月25日，全国54个主要城市新建住宅签约套数达到236295套，超过此前创出近2年新高的7月同期水平，环比10月份同期的上涨幅度更是达到了30.6%。

　　“金11月”基本坐实。而21世纪不动产分析师张磊称，目前来看，楼市交易仍在增长通道，考虑到保障房年终集中交付的因素，12月份仍可能保持较高成交量。

　　与此同时，价格也出现明显反弹，尤其是一线城市，个别项目和区域的价格从年初至今已经上涨3成。

　　在楼市淡季，量价表现出明显的逆调控特征，已引起各方关注。多地发改委急查限购资格造假，财政部表态房产税试点将扩大，住建部重申调控不放松。这些因素将对明年初的价格升幅产生制约作用，房价难以出现暴涨。

　　房价年末跳涨

　　中投证券李少明指出，进入11月后，一二线需求相对旺盛，近期政策相对稳定，使购房者对房价看跌预期有所改变，积累需求释放，加之目前可售存量的绝对水平仍处高位，因此一二线市场呈淡季不淡态势。

　　总体来看，一线城市成交仍相对好于二线，虽然上周一线城市成交环比略有回调，但同比增幅仍明显高于二线。

　　伴随着11月成交创新高，各地楼市也出现明显的价格上涨。“广州番禺的新房价格，从年初到现在涨了3成，均价都到16000-17000元了。”一直关注番禺房价的程芸，刚买入一套奥园的二手房，而单价已从年初的12000多元/平方米涨到了15000元/平方米。她说，从下半年开始，郊区价格在补涨。

　　北京也是如此。通州的新房源均价也已涨到17000元/平方米，如新开盘的华业玫瑰东方；年初，该项目最低至13000-14000元/平方米。

　　此前的10月，70大中城市半数房价上涨。从目前一线城市及热点二线城市的表现来看，11月价格继续环比上涨的城市增多，是大概率事件。
李少明认为，一线城市房价存在上涨压力，以北京为例，刚需房源供不应求，改善需求也较旺盛，近期楼盘打折优惠幅度持续减少，房价持续上涨。

　　多位中介人士指出，近期购房升温一部分原因是“恐慌性需求”入市。对此，北京市住建委相关负责人日前明确表示，北京将继续严格执行包括住房限购在内的调控政策，遏制投机投资性需求将长期坚持。

　　北京市住建委称，北京有9000余套商品房有望年底前形成实际供应，已开工未预售的商品房项目还有1200万平方米，不少将于明年上半年形成实际供应。商品房库存有5.4万多套，存量房供应潜力巨大，北京楼市不具备明显反弹的条件。市民盲目非理性的购房存在较大风险。

　　限购仍将坚持

　　与房价上涨的势头并行的是，多地发改委正在严查购房资格审核。据了解，发改委检查的时间集中在2012年11月前后，主要科目是购房资质是否合规问题。这意味着，审定社保、个人所得税等购买资质相关的工作，成为执行和落实限购政策的核心。

　　自2010年实行限购政策以来，地方或明或暗放松限购的动作从未间断。一位全国性开发商称，城市之间对限购的执行力度存在较大差异，有的偏松，有的偏紧，这多少会对当地的房地产市场产生影响。

　　一位同时代理新房和二手房的资深中介人士坦言，一些地方的限购正在失去效用，“为什么今年豪宅那么好卖，买豪宅的人大都是已经有二套、三套房子的，他们本来没有资格，但通过造假、以他人名义、公司名义等形式规避了限购。”该人士透露。

　　不过，大多数开发商人士对本报记者回应说，限购仍然很有作用，被限购城市的成交量依然被抑制，新盘定价难以大幅上提。“如果不是限购，房价早已报复性上涨。”深圳一位大型央企内部人士预计，限购还将持续。

　　住建部政策研究中心主任秦虹在一次会议演讲中提及，为了防止住房金融化，楼市还要长期限制投资投机需求，限购将被长期坚持。

　　暴涨不被允许

　　李少明预计，明年全国“两会”前的调控，更多为喊话及行政干预，极端情况下可能披露扩大房产税试点城市，将对地产板块的估值造成压力。

　　张磊认为，2013年的房地产市场，即使不出台新政策加大调控强度，保持现有调控力度则是毫无疑问的，投资性需求不要对此抱怀疑态度。退一步说，如果明年3月房价上涨，也不可能或不允许是暴涨，否则必定会迎来更强硬的调控。

　　国泰君安分析师李品科则认为，11、12月房地产行业的新增供应量、库存仍维持高位，多数开发商倾向于选择稳价去货，涨价动力不大。

　　据调研多家开发商的信息显示，新开工、拿地回升但幅度较小且集中在龙头房企，战略分歧加大，有退出行业意愿的开发商增加，房地产投资、新开工仍持续低迷。因此，预计楼市近期仍以稳定为主。

　　链家地产分析师张絮认为，市场走势依然在监管层的掌控之中，高成交下的温和反弹也是在容忍范围之内。短期来讲，如果价格涨幅过高，诸如首套住宅利率优惠收紧等简单政策就会对购房者预期产生立竿见影的影响，对价格涨势产生影响。长期来看，政策层面也不会放任市场出现大幅反弹。