新一轮土地升温的秘密：资本涌动

   随着10月10日保利上海总价地王以及万科保利联合体长沙总价地王的出现，土地争夺战达到了一个高峰。值得注意的是，诸多拿地房企，大都具备卓越的融资能力，无论是龙湖的海外发债，还是保利的地产私募以及万科的合作融资模式，资本在这一轮土地扩张中扮演的角色分量明显加重。

　　这是一场实力房企的角逐，优质的土地资源，将更多地向大型房企集中，预计到今年年底，大型房企的市场集中度将出现显著提升。

　　拿地背后的资本运作

　　粗略统计，10月以来，保利、万科、佳兆业等房企拿地金额已达240亿。

　　保利万科等房企高管告诉本报记者，此轮拿地首先是为了“补仓”，而所拿地块的地价有些已经回到了2008、2009年，此时出手价格较为合理。

　　链家地产分析师张絮认为，下半年以来，随着资金压力的减轻和市场的回升，房企拿地进入高峰期。但与此前明显不同的是，实力房企将成为绝对的主流。“从销售回款和融资这两个主要影响房企拿地能力的因素来看，实力房企都更胜一筹。”张絮称，尤其对于一线城市，地价水平较高，中小房企生存空间有限。

　　实力房企拿地背后均有密集的资本运作，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，房企已进入到“资本为王”时代。

　　以龙湖地产为例，据链家地产市场研究部统计数据显示，今年在土地市场上表现激进的龙湖地产，年内拿地金额已近200亿元。支撑龙湖大手笔拿地的，是其在资本市场的快速融资，9月18日，龙湖突然启动上市以来的首次配股融资，募资30亿港元。10月11日，龙湖再次发行于2019年到期的6.875%优先票据，融资4亿美元。

　　而在保利上海地王的竞拍中，保利联手其发起成立的信保私募股权投资基金，一举中的。据保守估计，该基金规模已达60亿。保利也寻求合作拿地。10月10日，保利万科联合体成功竞得长沙滨江新城B7地块，成交总价为32.56亿元。而这也是“保利和万科首次大规模携手拿地，未来不排除会继续合作”。此前，保利与融创在北京多次合作拿地。

　　中原地产统计显示，10月来，多家房企再推融资计划，意向融资额超过150亿，在全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨。张絮称，四季度全国土地成交或有望达到甚至超过去年同期水平。美联物业全国研究中心徐枫也认为，10-12月，大宗用地成交和地王有可能集中出现。

　　新一轮融资窗口开启？

　　“9月中，海外资本市场已逐渐打开。”香港一投行人士告诉记者，内地房企9月已开始一轮配股、发债融资，参与企业有龙湖、花样年等。

　　10月以来，海外资本市场窗口进一步开启。10月10日，融创中国公告称，已在10月9日成功发售于2017年到期的4亿美元高收益债券，票面利率12.5%。同日，香港市场传闻，世茂房地产正筹措一笔3年期、规模至少7亿美元的银团贷款，计及所有手续费等利息约为5%。

　　香港资本市场久已难觅的内房企IPO也重新出现。本报记者获悉，上海旭辉、江苏金轮、江苏新城及由瑞安房地产分拆的新天地，均在近期进行上市前推介，计划集资共约164亿港元。

　　其中，旭辉已通过上市聆讯，预计最快今年11月上市。而金轮集团计划10月底前进行上市聆讯，或紧随旭辉之后上市。

　　“从最近华南城、花样年、路劲、佳兆业等房企发债来看，内房股迎来一波机会，因为这些发债的公司评级并不高，却能获得市场认可。”穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦表示，在中国经济稳增长的背景下，出台新政打压房地产的可能很小，而一些地方政府对调控政策也有所放松。

　　但投行人士对上述IPO和房地产整个行业前景并不乐观，“目前只是一个短暂的融资窗口期，之后很难确定是否延续，”一家房企IPO承销商表示。

　　此外，并非所有房企的融资都预期乐观，如龙湖融资仅有逾6%的利率成本，而融创的融资利率高达12.5%，高成本融资之后圈地，后市风险机遇并存。